Что делают управляющие компании в ЖКХ

Управляющая компания (УК) — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

У управляющих компаний две основные обязанности: по договору они обслуживают общедомовое имущество и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание общедомового имущества. К нему относится то, что предназначено для обслуживания дома в целом  ​, например:

• земельный участок дома;
• общие коридоры;
• фасад дома;
• крыша;
• лифт;
• лестничные пролеты.

В квитанциях плату за обслуживание общедомового имущества обычно называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

1. Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
2. Ремонтирует общедомовое отопление, водопровод и электричество.
3. Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
4. Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
5. Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

Перечень работ и услуг УК прописан в договоре управления  ​.

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Есть работы, которые УК не может выполнить сама. Например, для содержания общедомового газового оборудования, лифтов и противопожарных систем она привлекает специализированные организации  ​.

Контакты с другими поставщиками. УК обязана поставлять в дом коммунальные услуги — свет, воду, газ, отопление, — а также организовать вывоз мусора  ​.

Для этого УК заключает договоры с ресурсниками, а плату за потребление коммуналки в квартирах проводят через управляющую компанию. Если она не заключит договор с поставщиками, это грубое нарушение лицензионного требования  ​.

УК выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг — направляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

УК отвечает за качество коммунальных услуг в доме, а зона ответственности поставщика — до стены дома или общедомового счетчика  ​.

Это связано с тем, что УК обслуживает общедомовые коммуникации и имеет к ним доступ, чтобы контролировать их состояние и провести работы, если нужно.

Собственники могут перейти на прямые договоры с ресурсниками, и тогда жители будут платить им напрямую или через расчетный центр, минуя УК.

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте ГИС ЖКХ  ​. Управляющие компании с 2021 года выкладывают там  ​:

• квитанции на оплату;
• протоколы общедомовых собраний;
• отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период.

Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию.

Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней  ​.

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение.

ГИС ЖКХ. На сайте в личном кабинете можно написать официальное обращение или жалобу не только на управляющую компанию. В списке есть местные ресурсоснабжающие организации — например, Мосводоканал и Мосэнергосбыт в Москве, — органы соцзащиты и местного управления. Все они обязаны вовремя реагировать на обращения пользователей системы.

С жалобами на УК работают:

1. Роспотребнадзор.
2. Федеральная антимонопольная служба.
3. Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
4. Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

В общественных организациях проводят приемные дни — вы можете обратиться и получить бесплатную юридическую помощь. Задача таких организаций — разъяснить законодательство. Ведь бывает, что человек не так понимает ситуацию, а в УК не смогли донести информацию простым и доступным языком

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Нормативы применяют в расчетах за коммунальные услуги, когда не установлены счетчики. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания использовала тарифы на коммунальные услуги, которые утверждены региональными властями. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Что еще почитать про УК:

1. Как выбрать УК.
2. Как заставить УК работать.
3. Может ли УК писать в объявлении, что я должник.
4. Как взыскать с УК ущерб из‑за протечки крыши.