Почему урбанисты и юристы спорят про апартаменты

Прилетает от моей чудесной подруги Виктории Коваленко (основателя Community PR Agency) уведомление о новом видео-интервью с известным урбанистом ЛП про апартаменты, и я читаю: “Апарты — зло”, “​​Апартаменты строят там, где жить нельзя — возле опасных или вредных производств, на примыкании к дорогам, жд веткам, и прочим проливным вещам”.

Пройти мимо такой провокации для меня — амбассадора апартаментов, невозможно, и мы с автором громких заявлений вступили в публичных диалог.

Позиция урбаниста звучала следующим образом: апартаменты — не жилье, и их строят на участках с соответствующим видом использования, и нормативы для строительства жилья к ним неприменимы. Жить там нельзя, постоянно пребывать может быть опасно, но для многих апарты становятся местом постоянного проживания.

И это все (в некоторых отдельных случаях) могло бы быть правдой, если бы речь шла про “псевдо-жилье” — нежилые помещения в нежилых зданиях с самым разнообразным назначением, а не об “апартаментах”, у которых есть определение в законодательстве РФ.

Объясню юридически. Правительство РФ 27.12.2024 постановило утвердить Положение о классификации средств размещения (№1951). К типу средств размещения относятся “гостиницы”, вид гостиниц — апарт-отели.

Цитата: “п.5 К типу средств размещения "гостиница" относятся средства размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения.

К гостиницам могут относиться отели (городские, загородные, курортные и другие), мотели, ботели, апарт-отели, хостелы, пансионаты и иные аналогичные средства размещения, в том числе модульные некапитальные средства размещения.”

Апартамент — это вид номера в апарт-отеле.

Цитата ”п.12 В средствах размещения, относящихся к типам средств размещения, предусмотренным пунктами 5 - 8 настоящего Положения, предусматриваются номера, используемые для временного размещения физических лиц и обеспечения их временного проживания, следующих категорий:
а. номера "высшей категории":

• "сюит" — номер площадью не менее 75 кв. метров, состоящий из трех и более жилых комнат (гостиной или столовой, кабинета и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 200 x 200 см) и дополнительным гостевым туалетом;
• "апартамент" — номер площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 180 x 200 см) и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды;
• "люкс" — номер площадью не менее 35 кв. метров, состоящий из двух жилых комнат (гостиной и спальни), рассчитанный на проживание не более двух человек;
• "джуниор сюит" — однокомнатный номер площадью не менее 25 кв. метров, рассчитанный на проживание не более двух человек, с планировкой, позволяющей использовать часть помещения в качестве гостиной или столовой или кабинета;
• "студия" — однокомнатный номер площадью не менее 25 кв. метров, рассчитанный на проживание не более двух человек, с мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды;… (далее описываются номера категории 1-5).”

Это единственное определение имеющееся в настоящий момент в законодательстве. Соответственно, когда спикер говорит “апартаменты” или сокращенно “апарты”, он должен иметь в виду именно номера в апарт-отелях.

А где можно построить апарт-отель? На земельных участках с соответствующим видом разрешенного использования, чаще всего речь идет об участках в общественно-деловых зонах. Категории земель, которые теоретически подходят для соответствующего строительства: земли населенных пунктов, земли рекреационного значения, и в порядке исключения через внесения изменений в ПЗЗ иные категории. Земли промышленности, лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий, земли ИЖС/ЛПХ/СНТ и сельскохозяйственного назначения, по общему правилу не подходят для строительства гостиниц и, соответственно, апартаментов.

Вывод: Чтобы законно строить апартаменты, участок должен иметь ВРИ, позволяющий размещение гостиницы, установленный в ПЗЗ.

Риски: Строительство и эксплуатация гостиницы без соответствующего ВРИ может привести к предписаниям о прекращении деятельности или сносе объекта.

Кроме того, чтобы построить гостиницу, нужно получить Разрешение на строительство (РНС), а до этого пройти экспертизу. И в случае если застройщик попытается предложить строительство апартаментов в тех зонах, которые описывала урбанист, он получит мотивированный отказ, т.к. проект не соответствует установленному виду разрешенного использования и территориальной зоне.

Теоретически гостиницы могут располагаться рядом с промышленными объектами, очистными, ЖД и другими потенциально опасными объектами, но только при соблюдении требований санитарно-защитных зон (СЗЗ), санитарных норм и градостроительных ограничений.

Перед тем как приступать к проектированию, важно провести полноценный аудит земельного участка — оценить ПЗЗ, ВРИ, санитарно-защитные зоны, технические ограничения, возможность получения РНС и прохождения экспертизы. Это обязательный этап, без которого девелопер рискует потерять время, бюджет и получить отказ на стадии разрешительной документации.

Именно поэтому наша команда всегда начинает сопровождение проекта с экспертного аудита участка. Мы анализируем ограничения территории, просчитываем сценарии застройки, увеличиваем объем продаваемой площади до максимально возможного и подтверждаем юридическую реализуемость будущего объекта. Это позволяет застройщику избежать переплат, минимизировать риски и гарантированно выйти на получение РНС и успешное прохождение экспертизы.

Что же касается “экспертного батла”, то закончился жаркий диалог о разнице толкований понятия “апартаменты” обменом любезностями, предложением записать новое интервью и моим приглашением коллег-урбанистов и архитекторов на экскурсию в Санкт-Петербург для знакомства с апарт-отелями, построенными по всем правилам.