«Лучше пустота, чем бабкина стенка»: 9 советов для тех, кто хочет быстро продать жилье

Если невнимательно отнестись к деталям, процесс продажи квартиры может затянуться.

Многие собственники пренебрегают простыми правилами: делают фотографии, не убрав дома, пишут неинформативные объявления или не отвечают на все вопросы потенциальных покупателей. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали, что им помогло заключить сделку, и дали несколько советов о том, как сэкономить время и деньги.

Когда продавали квартиру, покупателями стали соседи по лестничной клетке. Правда, мы им скинули 100 000 ₽. Но зато за квартиру они быстро рассчитались, чтобы мы могли внести задаток за дом, который присмотрели с мужем. А после продажи нам разрешили пожить там бесплатно четыре месяца, пока наши продавцы освободили дом и съехали.

Я подписана на рассылку объяв по нашему дому. Вдруг соседи будут продавать — первая приду к ним :)

Красивый дорогой ремонт не имеет смысла, тем более если учесть, что красивый в понимании наших сограждан — это до сих пор вензеля и встроенные стеклянные полочки. Подавляющее большинство покупателей все переделывают под себя, а стоимость ремонта все равно не отобьешь: потратив на него 3 000 000 ₽, реально продашь дороже рынка на 300 000 ₽.

Коммуникации очень важны, но свежеотремонтированным квартирам люди не доверяют: я и сама бы лучше купила разбитую квартиру в том же доме на миллион дешевле, чем свежеупакованную и с неизвестно сколькими скрутками на проводах, надежно зашитыми гипсокартоном. Хорошо идут квартиры с ремонтом, которому около пяти лет.

Если состояние подходит для того, чтобы заехать и жить, а ценовой сегмент средний, то есть дом не бизнес-класса, я вынесла бы оттуда всю мебель, которая старше десяти лет: лучше пустота, чем бабкина стенка. И локально что-то освежила бы, чтобы привлечь прослойку людей, желающих сразу заехать и жить. Переклеить обои — это 15 000 ₽ за комнату.

На вопрос о необходимости делать предпродажный ремонт я отвечаю так: у квартиры есть три состояния — евроремонт, среднее состояние или «под ремонт». Стоимость евроремонта не окупается, его для продажи делать не надо.

Если квартира в среднем состоянии и ее можно легко за небольшие деньги освежить, это поможет быстрее ее продать. А квартиру «под ремонт» надо максимально освободить от старых вещей.

Многие покупатели квартир не готовы делать капитальный ремонт, поэтому число покупателей квартир в «убитом» состоянии ограничено. Такие квартиры продаются с дисконтом.

Я обращалась в компанию хоумстейджинга. Моя квартира особо не требовала ремонта. Нужно было разобраться, кому и как ее продать, и подготовить к этому. Но у меня совершенно не было желания заниматься этим самостоятельно.

Специалисты проанализировали, кого моя квартира может заинтересовать, и сделали упаковку под этих людей. После чего, собственно, занимались всем остальным: устранили мелкие неполадки, заказали клининг, декор, организовали фотосессию. Даже помогли с объявлением риелтору. Я никак не участвовала в этих процессах, просто спрашивала иногда, как идут дела.

У нас была квартира молодой семьи с маленьким ребенком, но от детских зон избавились. Готовили для свободных молодых людей или молодой семьи без ребенка. В итоге так и получилось.

Я долго сомневалась, потому что услуги стоили приличную для меня сумму, но она действительно окупилась! И даже с лихвой. Чистой прибыли после продажи получилось около 400 000 ₽. Осталась так довольна, что теперь всем друзьям советую.

В прошлом году продавала ипотечную квартиру в 4 км от Мкада в пятилетнем доме. Риелторы, предлагающие помощь, рассказывали про ужасы и сложности продажи «залоговых метров». Продала за полтора месяца, без риелторов и без торга.

Полдня потратила на хоумстейджинг, который ограничила хорошей уборкой, чтобы блестело. Все личные вещи вынесла из кадра, заодно складывая ненужное в коробки для переезда. Разместила объявление на четырех площадках, принимала звонки и выделила три-четыре дня в неделю, когда можно смотреть квартиру.

Нашелся покупатель. На подготовку к сделке ушла пара недель, сама сделка заняла часа полтора. Регистрация и деньги — дистанционно и по безналу.

Я видела фото с разбросанными тряпками в зале и кучей барахла в ванной, да в темноте. Некоторые квартиры не то что не хочется купить, от них просто тоска и печаль исходят…

Очень странно, что люди часто при продаже квартир не то что не делают минимальный ремонт, они даже не убираются. Темные фото на плохую камеру сильно портят впечатление. Казалось бы, очевидно: убери вещи, сними иконы и фото собак, почисть, сфоткай днем. Но нет:

С фото важно не перестараться. Помогал маме продать квартиру — сделал подробные фото с ярким светом, старался захватить побольше пространства на фото. В общем, фото получились слишком хорошие, из-за чего у людей были завышенные ожидания и на личных просмотрах они разочаровывались.

В итоге после очередного холостого показа — таких было штук десять — я попросил маму сделать несколько плохеньких фото, которые потом поставил в объявлении перед своими. Следующий же просмотр закончился продажей :)

Из того, что вижу на «Циане», обычно встречаются два типа объяв:

1. Два слова, и те безграмотные. Почему не прогнать текст хотя бы через «Ворд» — непонятно.
2. Кирпичи текста с перечислением всего и вся. Абсолютно не продающие. Читаешь — зевать хочется.

Причем большинство таких объяв — от риелторов или агентств. Особенно можно поугорать над объявлениями одного агентства — это отдельный цирк. Почему так мало риелторов умеют писать хорошие продающие объявления — для меня загадка. В тексте обычно мало конкретики и все занудно.

По наблюдениям, очень часто приличные объявы встречаются, как ни странно, у собственников. Наверное, если человек решает продавать сам, то берется за это серьезно.

За мою жизнь и продавали, и покупали квартиру раза четыре, и могу сказать, что главное в публикации объявления — здравый смысл. Адекватные люди и без советов не будут фоткать груду обуви или заставленную кухню, разве нет?

Стейджинг и декор важны для восприятия, но никакие вазочки не спасут, если в квартире воняет, а на лавке у подъезда спит бездомный — покупатели только пожалеют о потраченном времени, если поддадутся соблазну посетить жилье. Я бы выставляла квартиру как есть, не пытаясь ее искусственно приукрасить перед продажей.

В нашем доме несколько лет безуспешно продавалась квартира за 24 000 000 ₽, и я решила поглазеть на эти хоромы. Нашла объявление: на пятой фотографии из 20 был туалет, а в туалете — моча.

Я сообщила продавцу о своей находке, он прислал мне гору смайлов в ответ и удалил фото с душком. У объявления тогда было несколько тысяч просмотров.

Кстати, после того как мой сосед смыл мочу, ему удалось продать квартиру и купить яхту мечты. Полгода он с женой и тремя детьми жил на яхте, потом продал и ее, а теперь арендует квартиру в центре города за 120 000 ₽ в месяц. Своего жилья у него нет. Но это уже совсем другая история.

Из личных выводов: не надо стесняться не только отвечать на вопросы покупателей или риелторов, но и задавать в ответ, причем еще по телефону. Сразу понятно, насколько покупатели реально готовы покупать, а не просто посмотреть на далекое будущее, каким способом хотят приобретать, для кого ищут.

Это помогает рассказать про важную для них инфраструктуру. Например: «У нас открыто два детсада, до школы две минуты, видна из окна кухни» или «В пяти минутах ходьбы в парке — площадка для выгула и тренировки собак». А еще отсеиваются риелторы, которые прикидываются покупателями, долго гуляют по квартире, а потом начинают нудно петь про помощь в продаже и заключение эксклюзивного договора.

Мне пригодилась помощь знакомого риелтора, так как я переехала в другой регион, а квартиру продавала удаленно. Она отработала свой гонорар от и до.

Забрала ключи у арендаторов и принесла после них в квартиру, когда те съехали. Занималась клинингом, докупила мелочи типа половиков, покрывал и занавесок, чтобы прикрыть совсем уж некрасивые места. Выводила несколькими способами какой-то странный запах после квартирантов, купила и вкрутила лампочки везде, где не хватало освещения. Ну, и сделала фото с разных ракурсов, сама выставляла и продвигала объявление. Созвоны и встречи — тоже.

Я сделала на нее доверенность на получение всех справок в ЖЭУ и так далее, она их сама собирала и предоставляла покупателю. Также организовала удаленную сделку через Сбербанк, чтобы мне не надо было туда лично лететь. Про все свои действия постоянно мне рассказывала, присылала фото и видео о квартире, что сделано, согласовывала цену и дальнейшие действия.

По итогу даже с ее комиссией получилось выручить чуть больше, чем я рассчитывала. Так что иногда все же попадаются хорошие специалисты, с которыми приятно работать.

Я часто предлагала на просмотрах кофе или чай, особенно если люди долго гуляли и задавали более подробные вопросы. Ну, и по квартире разносился уютный запах кофе. Многие смотрят несколько вариантов за день и устают от просмотров. Не купят, но все равно уйдут в хорошем настроении.

Забавно, что мой покупатель как раз из числа тех, кто уже четыре часа гулял по району и мечтал о чашке кофе — и санузле, кхе :)