Что вам должны при покупке квартиры в новостройке

В 2019 году в России было сдано 43 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах. За первое полугодие 2020 года построено 2,8 тысячи домов, в которых 366 тысяч квартир.

Все эти квартиры кто-то покупает, зачастую — на этапе строительства. Так выгоднее, удобнее и можно использовать льготную ипотеку: на вторичку ее почти никогда не дают.

При покупке квартиры в новостройке продавец должен не только сдать жилье нужной площади в нормальном состоянии. От застройщика можно требовать еще и деньги. Эта статья о том, что вам должен застройщик или государство, если покупаете квартиру в новостройке.

Кто должен. Государство и банк.

Общие условия. В России работает несколько программ льготной ипотеки. По ним заемщик берет кредит под относительно невысокий процент, а разницу между льготной и рыночной ставкой банку компенсирует государство. У каждой программы свои условия. Есть льготная ипотека только для семей с детьми, есть — для всех граждан РФ, отдельно ввели льготу для покупки жилья на Дальнем Востоке и в сельской местности.

В большинстве случаев ставку субсидируют только при покупке новостройки — и именно у застройщика. О каждой программе у нас есть отдельная статья со всеми условиями:

1. Льготная ипотека для всех россиян под 6,5% — до 1 ноября 2020 года.
2. Семейная ипотека под 5 или 6% — только для семей с двумя и более детьми.
3. Дальневосточная ипотека под 2% — для покупки жилья в регионах Дальнего Востока и с обязательной пропиской там.
4. Сельская ипотека от 0,1% — для покупки и строительства жилья в сельской местности.

Выгода. Сумма экономии зависит от первоначального взноса, конечной ставки и срока кредита. Например, если взять сельскую ипотеку под 2,7% на квартиру стоимостью 2,7 млн рублей и внести 300 тысяч первоначального взноса, за весь срок нужно будет заплатить 341 тысячу рублей в виде процентов. Если ту же квартиру купить в ипотеку по обычной ставке 10%, переплата составит 1,4 млн рублей.

Если взять по программе семейной ипотеки 5 млн рублей в кредит на новостройку, за 15 лет банку надо будет заплатить 2,6 млн рублей процентов. Тот же кредит по ставке 10% обойдется семье на 2 млн рублей дороже.

Как получить. Чтобы оформить льготную ипотеку, нужно изучить условия каждой программы, подобрать подходящую, а потом найти банк, который выдает такие кредиты. Субсидии государство выделяет не всем банкам, по каждой программе есть свой перечень.

Какая льготная ипотека вам положена. Ответьте на несколько вопросов, чтобы узнать, сможете ли взять льготную ипотеку со ставкой 6 или 6,5%. И сколько может стоить ваша квартира с учетом накоплений на первоначальный взнос и кредитных лимитов.

Кто должен. Государство.

Общие условия. Семьи с детьми могут получить материнский капитал. Это деньги, которые выделяет государство при рождении ребенка. В 2020 году при рождении первого ребенка можно получить сертификат на 466 617 ₽. Если потом родить второго, добавят еще 150 000 ₽. Эти деньги можно тратить на разные цели, одна из которых — покупка квартиры в ипотеку. Можно потратить маткапитал на эту цель сразу после получения сертификата и не ждать три года.

Сразу после рождения ребенка материнский капитал можно использовать как на первоначальный взнос для покупки новостройки, так и для погашения той ипотеки, что уже была оформлена раньше.

Выгода. Если прибавить маткапитал к первоначальному взносу, можно купить квартиру подороже или попасть в льготную программу со сниженной ставкой: там есть требования к минимальному размеру взноса.

• Например, для семейной ипотеки нужно иметь минимум 20% от стоимости квартиры, а у семьи есть только 300 тысяч рублей. С таким взносом хорошую квартиру купить сложно. С маткапиталом взнос вырастет до 766 тысяч рублей. Семья сможет купить квартиру стоимостью до 3,8 млн.

Если погашать маткапиталом уже имеющийся кредит на новостройку, можно сэкономить на процентах.

• Например, если взять семейную ипотеку на 2 млн рублей без маткапитала, переплата за 15 лет составит 1,04 млн рублей. Если использовать маткапитал, сумма процентов снизится до 796 тысяч рублей.

Как получить. При оформлении ипотеки на новостройку материнский капитал можно использовать, подав заявление в банк. То есть оформляете кредит и сразу пишете заявление, чтобы на первоначальный взнос выделили материнский капитал. Идти в ПФР и писать заявление на распоряжение маткапиталом не нужно, все документы банк соберет и отправит сам.

На новорожденных детей сертификаты сейчас выдают проактивно — то есть сразу после оформления свидетельства о рождении, без заявления. Сертификат придет в личный кабинет на госуслугах — и можно сразу погашать долг за свою новостройку государственными деньгами.

Кто должен. Государство.

Общие условия. Если вы купили квартиру в новостройке и платите НДФЛ по ставке 13%, например на работе, — это отличная возможность забрать приличную сумму из бюджета.

Когда дом введут в эксплуатацию, заявите налоговые вычеты:

1. В размере стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей.
2. В сумме уплаченных банку процентов по ипотеке, но не более 3 млн рублей.

Государство вернет вам уплаченный НДФЛ или разрешит какое-то время не платить начисленный налог. Вы получите его прямо на карту или в виде прибавки к зарплате.

При покупке новостройки придется ждать, когда будет оформлен акт приема-передачи квартиры. Если дом сдадут только через пять лет, тогда и появится право на вычет. Раньше — нет.

Выгода. С помощью вычета можно вернуть до 260 000 ₽ — это 13% от стоимости квартиры с учетом лимита. Налог вернут, даже если вы за нее еще не рассчитались с банком. Потом дополнительно заберете 13% от уплаченных за год процентов по ипотеке, максимальная сумма к возврату с помощью этого вида вычета — 390 000 ₽ за весь срок кредита. Если квартиру купили в браке, столько сможет получить или сэкономить каждый супруг.

Как получить. Налоговый вычет можно заявить двумя способами:

1. по декларации — в следующем году;
2. через работодателя — в текущем году.

Но сначала дождитесь, когда сдадут дом.

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Новостройку можно купить еще на этапе строительства — когда даже нет нужного этажа в доме или только вырыт котлован. Тогда покупатель называется дольщиком и заключает договор участия в долевом строительстве. Когда дом сдадут, он станет собственником. Но иногда застройщики заканчивают стройку гораздо позже, чем обещали. За время просрочки с них можно требовать неустойку. Это компенсация за то, что пришлось ждать.

Выгода. По закону неустойка для дольщиков-физлиц составляет 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Например, дольщик заплатил за квартиру в строящемся доме 2 млн рублей. Дом обещали сдать в декабре 2018 года, а сдали в июне 2019. За весь период задержки с застройщика можно требовать больше ста тысяч рублей неустойки. Бывает, что из-за долгого ожидания неустойка равна стоимости квартиры. Правда, суд может ее уменьшить, но получить несколько сотен тысяч рублей вполне реально.

Как получить. Сначала нужно направить претензию застройщику. Если он поймет, что имеет дело с юридически грамотным дольщиком, может согласиться выплатить деньги без суда. Возможно, сумма будет меньше, зато сразу и без расходов на юристов и госпошлины. Если договориться не получается, нужно идти в суд.

Если решили взыскивать неустойку, почитайте инструкцию о том, как составить претензию, как посчитать сумму, куда отправлять и когда готовиться к суду.

С 3 апреля и до конца 2020 года начисление и взыскание неустойки невозможно из-за пандемии.

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Если вам пришлось долго ждать квартиру или в ней нашлись недостатки, кроме неустойки и компенсаций можно требовать возмещения морального вреда — не извинениями, а деньгами. Застройщик может говорить, что ничего такого он не должен, так как в законе для дольщиков о моральном вреде ничего нет. Но это он лукавит: на вашей стороне закон о защите прав потребителей, поэтому требуйте.

Выгода. В законах нет четкого алгоритма оценки морального вреда. Суд может назначить компенсацию в несколько раз меньше той, что вы требовали. Сумма зависит от длительности просрочки, серьезности недостатков и даже настроения судьи. Например, вы потребуете 50 тысяч рублей, а получите 5 тысяч — но это тоже деньги. А еще можно получить такую компенсацию дважды.

Как получить. С моральным вредом дело обстоит так же, как с остальными компенсациями: сначала письменная претензия застройщику, а если не поможет — суд.

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. При покупке квартиры в новостройке дольщик фактически получает права на жилье, которого пока нет. В буклетах и на сайтах застройщиков можно увидеть красивые дома, комнаты с ровными стенами, полы без трещин и окна без конденсата. Но на деле квартиры сдают с плесенью, кривыми стенами и неисправной вентиляцией. Это нарушение: закон гарантирует, что квартира будет надлежащего качества.

Покупатель может потребовать все переделать, снизить цену или компенсировать устранение недостатков своими силами. Например, если собственник сам выровнял пол и заменил окна в квартире, он может требовать возмещения своих расходов на эти работы. При условии, что это не просто косметический ремонт, а реальные недостатки и отклонение от норм.

Выгода. От застройщика можно получить компенсацию расходов, которые пришлось понести из-за переделок. Это может быть и 140 тысяч, и 700 тысяч рублей — зависит от недостатков и результатов экспертизы. Если не заплатят вовремя, сумма вырастет из-за неустойки и штрафа.

Как получить. Вот подробная инструкция о том, что нужно делать, чтобы заставить застройщика устранить недостатки или заплатить вам за переделки. А вот вдохновляющая история о том, как удалось вернуть все деньги за квартиру, в которой нашлись существенные недостатки. И еще одна история — о том, как отсудить денег на устранение недостатков из-за сырости и холодных стен и дополнительно получить компенсацию. Иногда застройщик вроде бы все сделал качественно, но забыл достроить гардеробную — у нас для него сюрприз.

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Пока квартира существует только в виде плана на бумаге, нельзя оценить ее реальную площадь. Приходится платить за то, что написано в документах. После сдачи дома может оказаться, что реальная площадь меньше. Одну стену укоротили на 15 см, другую — на 20 см, вроде бы незаметно. Но если все измерить, в квартире может не хватить одного-двух квадратных метров, которые были заранее оплачены. Когда речь о недвижимости, эти недостающие метры могут стоить десятки и даже сотни тысяч рублей.

Застройщик обязан вернуть деньги, если реальная площадь отличается от проектной.

Выгода. Можно получить ту сумму, что уплачена за недостающие квадратные метры. Точная сумма зависит от стоимости и площади. Даже если не хватает 0,8 м², которые стоят 50 тысяч рублей, эти деньги нужно требовать. Понятно, что пристроить недостающую часть комнаты или коридора застройщик не сможет.

Как получить. Почитайте, как добиваются возврата денег за недостающую площадь в реальной жизни, и попробуйте получить свое. Если не удастся вернуть деньги на основании претензии, не бойтесь идти в суд.

Бывает, что квартира в новостройке оказывается не меньше, а больше по площади. И тогда уже застройщик требует доплату. Но не спешите тратить деньги: на этот случай у нас тоже есть инструкция от эксперта.

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Если застройщик обещал сдать квартиру в январе, предполагалось, что покупатель сможет ею пользоваться. Но если сроки не соблюдаются и получить жилье в собственность дольщик не может, ему, возможно, придется снимать другую квартиру — и платить за это.

Расходы на наем жилья можно требовать с застройщика: это убытки, которые он обязан возместить по закону.

Выгода. От застройщика можно требовать возврата уже потраченных на съемную квартиру денег или выплаты ежемесячной компенсации, пока он не сдаст дом. Например, вы продали квартиру в Калуге и взяли ипотеку, чтобы купить квартиру в Москве. Устроились в столице на работу, планировали переехать в свое жилье через полгода, а получилось только через год. Лишние шесть месяцев пришлось жить в съемной квартире — на это ушло 150 тысяч рублей. Пусть эти деньги платит застройщик.

Как получить. План стандартный: сначала — с претензией к застройщику, потом — в суд. Но с компенсациями есть нюансы. Почитайте советы эксперта о том, какие приемы лучше использовать и с чем придется столкнуться, если хотите получить деньги.

Такую компенсацию можно получить, только если во время ожидания сдачи дома у покупателя новостройки на самом деле не было пригодного для жизни жилья и пришлось его снимать. То есть убытки должны быть реальными, а расходы — необходимыми и связанными с просрочкой.

Например, дольщик зарегистрирован в одном городе, а работает и фактически живет в другом, там, где купил новостройку. Суд считает, что убытки надо возмещать. Или у дольщика есть однокомнатная квартира, но в ней также живут мать, сестра, супруга и дочь. Пока застройщик сдает дом, приходится снимать квартиру для своей семьи.

Бывает и по-другому: дольщик прописан в трехкомнатной квартире матери, поэтому необходимости снимать квартиру у него якобы нет — и в иске о компенсации расходов суд отказывает. Подозрения могут также вызвать договоры найма квартиры у близких родственников или те, что заключены прямо перед сроком сдачи дома по договору.

Иногда хитрые застройщики говорят, что если квартира без чистовой отделки, компенсацию за наем они платить не обязаны: жить-то в квартире все равно нельзя. Но это они вводят вас в заблуждение. Суд вычислит, сколько времени могло бы уйти на отделку, а за оставшийся период просрочки насчитает застройщику компенсацию.

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Если у дольщика есть денежные претензии к застройщику, а тот не исполняет их по требованию, дольщик идет в суд. И там он требует не только неустойку, компенсацию морального вреда и расходов на устранение недостатков, но еще и 50% сверху.

Это штраф, который гарантирован дольщикам по закону о защите прав потребителей. Напоминайте о нем, если застройщик отказывается платить или затягивает решение вопроса. Слова «пункт 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей» иногда действуют как заклинание.

Выгода. Штраф составит 50% от общей суммы, которую суд решит взыскать с застройщика, не считая судебных расходов. Это может быть и 10 тысяч рублей — при небольшой неустойке. А может — 140 тысяч рублей, что окажется равно расходам на исправление недостатков. Бывает, что штраф исчисляется сотнями тысяч, а иногда суды пытаются его уменьшить по просьбе застройщика. Но если дольщику причитается хоть что-то, штраф обязаны взыскать с застройщика в любом случае, даже если сам дольщик забыл или не знал про эти требования.

Как получить. Такой штраф можно получить только через суд. Это компенсация за то, что пришлось судиться. Если застройщик улаживает все денежные вопросы до подачи иска, штрафа не будет. Но если претензия и переговоры не дали результатов — есть шанс получить на 50% больше.

Кто должен. Застройщик, банк или фонд защиты дольщиков.

Общие условия. Иногда застройщики банкротятся. Например, если выросли цены на материалы, а покупателей стало меньше. Или много дольщиков подали в суд и из-за компенсаций достраивать дом не на что. Тогда дольщики остаются без квартир и без денег.

На такой случай есть несколько вариантов. Можно записаться в реестр кредиторов и ждать выплаты за счет оставшихся активов застройщика. Или вопросами компенсаций займется фонд защиты дольщиков — специальная организация под контролем государства, которая собирает с застройщиков взносы на случай проблем с завершением стройки. Фонд может решить достраивать дом или вернуть дольщикам деньги.

С 2018 года появилась еще одна гарантия: оплата через эскроу-счета. Если квартиру в новостройке оплатили именно таким способом, то в случае банкротства застройщика банк вернет деньги с этого счета, потому что застройщик их еще не получил и не потратил: они там заморожены до сдачи дома. Но некоторые квартиры все еще можно оплачивать напрямую.

Выгода. О выгоде как таковой речи в таких случаях не идет: вернуть бы уплаченное. С появлением фонда и эскроу-счетов гарантий и защиты у дольщиков стало немного больше, а шансов остаться без квартиры и денег — меньше. Но покупка квартиры в новостройке — это все равно риски. Оценивайте их до того, как расстаться с накоплениями или взять ипотеку. Даже если застройщика объявят банкротом, кредит никуда не денется.

Как получить. Если вас коснулась такая ситуация, изучите инструкцию для разных вариантов возврата денег при банкротстве застройщика. Там описаны все нюансы, есть список изменений в законах и приведены примеры из судебной практики. И сил вам, конечно.