«В сфере недвижи­мости все хотят получать сверхпри­быль»: почему жилье в России не дешевеет

Российские банки начали снижать ставки по ипотеке, но они все еще остаются очень высокими.

К середине мая 2025 года средневзвешенная рыночная ставка в топ-20 ипотечных банках России превышала 26% годовых. Если взять на таких условиях в кредит три миллиона рублей, то за 25 лет с процентами набежит около 20 миллионов. В итоге вы отдадите банку почти в семь раз больше, чем взяли.

Но и в таких условиях люди продолжают брать кредиты и покупать квартиры. О ставках и ценах на жилье мы поговорили с основателем и руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олегом Репченко. Фрагменты интервью вошли в эпизод подкаста «В курсе рубля» о ситуации на рынке недвижимости.

— Что заставляет людей брать ипотеку по сверхвысоким ставкам?

— Зачастую это небольшие кредиты, когда людям не хватает денег для покупки жилья. Например, они продали свою квартиру, получили 80% стоимости новой, а недостающие 20% берут в кредит. Да, ставки высокие, но сумма относительно небольшая и ежемесячные платежи получаются приемлемыми.

Иногда это кредиты на короткий срок. Например, человек покупает новостройку с долевым участием, и есть другая квартира, в которой он живет. Сразу продать ее он не может: нужно дождаться, пока достроится дом, потом сделать там ремонт. Проходит год-два, он въезжает в новое жилье, продает старое и гасит ипотеку. Переплата получается небольшой.

Но, безусловно, есть и горячие головы, которые очень боятся девальвации, гиперинфляции и готовы брать ипотечные кредиты по высоким ставкам на 30 лет, вообще не представляя, как они будут их отдавать. Эти люди исходят из того, что деньги скоро обесценятся, а квартира останется — «как-нибудь выпутаюсь».

Причем такие авантюры нередко поощряют сами застройщики. За последний год на рынке размножились схемы, которые можно объединить одной фразой: «купи сегодня, а заплати завтра».

— Что это за схемы?

— Например, застройщики субсидируют ипотечную ставку в первые несколько лет — человек платит меньше процентов и создается видимость, что кредит стал более доступным. Расчет здесь на то, что через два-три года, когда покупатель должен будет начать платить по полной ставке, что-нибудь произойдет: то ли доходы у людей вырастут, то ли ставку снизят и можно будет перекредитоваться под более низкий процент, или еще что-нибудь им вдруг упадет с неба. Но возникает малюсенький вопрос: а вдруг ничего из этого не случится?

Сюда же относятся многочисленные схемы рассрочек, которые сейчас активно предлагают застройщики. И так называемая траншевая ипотека, когда платежи вносятся частями: 10—20%, пока дом на котловане, потом дом строится — еще часть, дом построен — вносишь основное. Да, это выглядит вполне удобным для покупателя: не нужно платить сразу всю сумму. Но опять возникает вопрос: а если завтра возможности платить не будет? Если ставку не снизят и перекредитоваться не получится?

В итоге количество людей, которые не в состоянии эти кредиты обслуживать, может лавинообразно увеличиваться — пойдет рост неплатежей и под ударом окажутся не только сами покупатели квартир, но и банки, и застройщики. При этом окажется, что значительная доля новостроек вообще не продана, потому что люди не внесли полную сумму. Это, по сути, просто зарезервированные квартиры.

При негативном развитии событий все приведет к затовариванию рынка и падению цен. В минусе окажутся все, кто купил жилье в расчете перепродать его через пару лет в два раза дороже.

— Люди исходят из того, что жилье всегда дорожает и, как правило, так и происходит — разве нет?

— Недвижимость может и должна дешеветь в определенных экономических условиях. История знает много примеров. Так, была длительная стагнация на рынке недвижимости Японии, начиная с 90-х годов. Но, наверное, наиболее яркий пример — это ипотечный кризис в США, который получил развитие в 2007 году, когда лопнул один из крупнейших американских банков. Отголоски этого кризиса почувствовали во всем мире. Существенное падение цен на недвижимость было, например, в Дубае, испанский рынок сильно подсел, где 20 лет до этого все только дорожало.

К нам в Россию этот кризис пришел в 2008 году, и цены тоже существенно скорректировались после почти десятилетнего периода роста. А накануне тех событий всем тоже казалось, что такое понятие, как «падение цен», лишено смысла.

— А на российском ипотечном рынке возможен кризис, подобный американскому?

— Ситуация, которая происходит у нас в последние годы, очень напоминает мне развитие тех событий. Другое дело, что она пока еще по объемам не достигла такой критической массы.

Все последние годы львиную долю жилья в России покупали не на заработанные деньги, а на кредитные. Квартиры приобретали, исходя из инвестиционных соображений и из желания монетизировать льготы, особенно когда была массовая льготная ипотека. То есть зачастую люди брали льготную ипотеку не потому, что им надо было решать квартирный вопрос, а чтобы заработать на перепродаже за счет государства. Произошла, на мой взгляд, очень опасная логическая подмена: под доступностью жилья стали понимать доступность ипотеки.

В последние несколько лет все решили, что наплевать, сколько стоит квартира, главное, чтобы ипотечный платеж был приемлемый, а для этого давайте снижать ставки. Снижали их всеми правдами и неправдами — вплоть до нуля. Но при этом происходило завышение цен на квартиры. И с одной стороны, ипотечный платеж становился для человека приемлемым. С другой, он покупал квартиру по завышенной цене, по которой ее просто невозможно перепродать на вторичном рынке.

Возник разрыв между первичкой и вторичкой. Причем я не говорю про старый фонд — речь о новых домах, о вчерашних новостройках. Это поставило под удар банковскую систему, потому что банки при выдаче ипотеки на первичку получают на баланс переоцененный залог. В случае неплатежа по кредиту банк должен выставить квартиру на торги, продать ее и погасить обязательства. Но если ипотека выдана, скажем, на 20 миллионов рублей, а реально квартира стоит 12, у банка возникнет дыра — продажей залога он не покроет кредит.

В итоге заемщик останется должен банку, что очень неприятно с социальной точки зрения. Потом все эти люди придут к государству: «Помогите нам». И что им должно сказать государство? «Сами виноваты»?

— Может ли эта ситуация разрешиться без серьезного кризиса и массовых банкротств?

— На мой взгляд, нужно управляемое плавное сдутие пузыря, ликвидация ценового навеса. Для этого новостройки должны скинуть лишние 30—40%, которые они имеют сегодня за счет всех этих схематозов. Но пока признаков сдутия этого ценового пузыря я не вижу. Ни один застройщик, ни один эксперт рынка даже не рассматривает возможность того, что цены снизятся.

На мой взгляд, игра в завышение цен — это нездоровый подход, который исторически сложился именно на рынке недвижимости. Если мы посмотрим на другие рынки, увидим, что, например, нефтяники могут получать сверхприбыль, когда нефть стоит 100 $, но потом работают себе в убыток при низких ценах, чтобы сохранить долю на рынке. И нормально к этому относятся. Автопроизводители нередко продают новые машины, оставшиеся с прошлого года, со скидками до 30%. Продавцы одежды и обуви, включая люксовые бренды, скидывают по 70% на летних и зимних распродажах.

То есть для производителей абсолютно нормально отдавать качественные товары по низкой цене, даже по себестоимости, если рынок затоварен, чтобы освободить склады и жить дальше. Но в недвижимости все всегда хотят получать сверхприбыль и видеть, что цена только растет опережающими темпами.

— Застройщики вам на это ответят, что у них тоже растут себестоимость, расходы на зарплаты и прочие издержки.

— В этом много лукавства. Если взять московский рынок, стоимость строительно-монтажных работ, стройматериалов, услуг рабочих и всего того, что подорожало — это лишь четверть от рыночной цены квартиры. Все остальное — это различные накрутки, связанные с покупкой дорогой земли, согласованиями, разрешениями, банковскими кредитами и прочим накладными расходами застройщика на всю его инфраструктуру.

Цены выросли не из-за этого, а из-за огромного спроса на фоне низких ставок в последние пять лет. Но раз при низких ставках цены взлетели в космос, теперь, когда уже ставки стали космическими, цены должны приземляться — правильно? Застройщики должны осознать, что времена высоких прибылей прошли — настали времена низких прибылей. То есть надо ужимать себестоимость, надо отказываться от каких-то лишних расходных статей, которые теперь не актуальны.

Но на рынке недвижимости я вижу полное отсутствие принятия такого шага. Потому и изобретаются все эти маркетинговые схематозы: это желание найти волшебную пилюлю, чтобы не отказываться от сверхприбылей, к которым застройщики привыкли.

Они всеми правдами и неправдами пытаются изобрести новые схемы, не думая о последствиях. Их задача — заработать здесь и сейчас, а что там будет завтра, их мало волнует.

— А что будет завтра? Говорят, что при снижении ключевой ставки цены на жилье могут вырасти еще сильнее — за счет оттока денег с вкладов.

— Могу привести два аргумента против гипотезы, что все эти деньги польются в недвижимость. Первый. Когда мы говорим о триллионах рублей на вкладах, важно понимать, что они размазаны по 150 миллионам населения. У большинства людей лежит по 50, 100, 200 тысяч рублей, у кого-то миллион. Это не те деньги, которых хватит на квартиру.

Второй. У людей, у которых в банках хранятся большие суммы, как правило, недвижимость уже есть. И раз их деньги сейчас лежат на депозите, значит, они не боятся их там хранить, несмотря на все пугалки про заморозку вкладов.

Кроме того, если я правильно понимаю логику Центробанка, снижение ключевой ставки не будет резким. Она все равно будет оставаться высокой. То есть она может с 21% уйти на 17 или 15%. Это значит, что ипотека будет не 25—27, а 17—20%. Но это не супердоступное кредитование. Это не 7%, которые у нас были не так давно. Оставаться в депозитах все равно будет выгоднее.

— Выгоднее, чем получать доход от аренды?

— На мой взгляд, гораздо выгоднее. Сдача квартиры в аренду — гораздо более трудозатратное мероприятие. Это арендаторы, взаимоотношения с людьми, форс-мажоры. Это постоянное обновление ремонта: то трубу прорвало, то арендаторы что-то испортили, то они перестали платить. Очень нервный бизнес. В этом отношении, конечно, получать проценты по депозиту гораздо комфортнее и проще.

Когда ставки по вкладам были 5—7% и примерно столько же давала аренда, человек выбирал недвижимость, с учетом того, что сама она росла в цене. Но теперь, когда против 5% дохода от аренды у тебя есть 20% на депозите, градиент уже более серьезный. И мы видим, что, да — суммы на депозитах растут.

Для этого и повышается ставка. Это как раз борьба с перегревом экономики, с пузырями, причем не только в недвижимости, но и в потребительском кредитовании, на автомобильном рынке, на рынке обычных бытовых товаров.

— Но ЦБ также закручивает и регуляторные гайки: ограничивает выдачу кредитов, вводит лимиты, повышает требования к капиталу банков. Не слишком ли жестко он охлаждает рынок?

— Да, Центробанк принимает жесткие меры, но абсолютно адекватные и необходимые в этой ситуации. Это ответ на тот беспредел, который устраивают в ипотечном кредитовании и застройщики, и банки, и сами люди. Ведь сейчас происходит как?

Например, человек, у которого вообще нет денег и даже нет доходов, может прийти в банк, где ему подскажут: «Возьми сначала потребительский кредит и используй его как первоначальный взнос, а еще напиши нам в заявлении, что у тебя серые доходы, поэтому нет справки 2-НДФЛ». И дадут ему ипотеку.

Нормальна ли такая ситуация? Нет, конечно: это уже между безумием и мошенничеством находится, в моем понимании. Иногда люди делают это специально, чтобы обанкротиться и сказать: «Не буду платить». Вопрос только в том, когда эта пирамида рухнет. И ЦБ пытается это прикрыть, закрыть лазейки для дальнейшего надувания ценового пузыря.

Плюс мы видим, что власти отменили многие льготные программы, а по оставшимся ужесточили условия — сильно урезали семейную и ИТ-ипотеку.

— А почему государство сворачивает льготы?

— На мой взгляд, только в 2024 году все осознали, что льготная ипотека — это дракон с очень большим хвостом. Сейчас, когда мы вошли в эпоху высоких ставок, объем субсидий из бюджета, который нужен на уже выданные кредиты, вырос до астрономических размеров.

Если раньше разница между рынком и льготной ипотекой, которую надо было субсидировать, составляла один-три процентных пункта, то теперь субсидии пришлось увеличивать в 5—10 раз. Стало понятно, что, если мы будем дальше выдавать льготную ипотеку в тех же объемах, бюджет может треснуть.

В моем понимании, государство сегодня балансирует между тем, чтобы максимально ограничить дальнейшие выдачи, и тем, чтобы как-то сохранить лицо. С одной стороны, нельзя дальше надувать этот пузырь, а с другой — надо выполнить обещание президента о том, что семейная ипотека будет работать до 2030 года.

Более того, когда власти внедряли эти льготы, они допустили просчет — исходили из статистики досрочного погашения ипотеки, которая сложилась в прежние годы и которая указывала, что люди пытаются гасить свои кредиты досрочно. Какие-то дополнительные подработки, рост зарплаты, премии — все пускали на погашение. Но когда дело дошло до льготных программ, выяснилось, что никто их гасить досрочно не собирается. Даже если у тебя есть дополнительные доходы, лучше ты их положишь на депозит под те же 15—20%, а ипотеку продолжишь платить по ставке 6%.

То есть все выданные кредиты превращаются в обязательства государства на 30 лет вперед.

— Какая судьба, по-вашему, ждет оставшиеся льготные госпрограммы? Могут ли их тоже отменить?

— Скорее всего, их будут ограничивать, чтобы они поддерживали определенные категории людей, а не использовались инвесторами с целью заработать на государстве, на наших налогах.

Например, в последнее время появилась еще одна схема — так называемая донорская ипотека. Человек, который хочет купить квартиру, но не подходит под семейную ипотеку, находит человека, который под нее подходит. Он платит ему какой-то гонорар и берет его созаемщиком на небольшую долю. Это может быть родственник или какой-нибудь друг, знакомый, который таким образом «продает» положенную ему льготу.

Формально все чисто: законодательство допускает брать созаемщиков. Но с точки зрения здравого смысла это просто обман государства. Если созаемщик, имеющий право на семейную ипотеку, участвует в покупке квартиры на 0,01%, тогда и государство должно субсидировать эти 0,01%, а не весь кредит, как сейчас. Думаю, что власти будут предпринимать шаги по урезанию таких халявщиков.

В целом у нас много вопросов к льготным программам. В частности, мы выдвигали такое предложение — не выдавать семейную ипотеку на квартиры меньше 50 квадратных метров. Для кого семейная ипотека? Для семьи. Цель — поддержание демографии, правильно? Но для семьи даже с одним ребенком нужна минимум двушка нормальной площади, то есть не меньше 50 квадратов. А когда мы видим, что половина льготной ипотеки используется на покупку студий площадью 15—20 квадратов, понятно, что это инвестиции: люди просто пытаются на этом заработать, а вовсе не решить свой квартирный вопрос.

— Допускаете ли вы, что ценовой пузырь на рынке недвижимости продолжит расти?

— Безусловно, есть аргументы, что он может дуться и дальше. Главный из них — высокая инфляция. Мы видим сегодня сильные бюджетные стимулы. Если говорить проще, государство печатает много денег для поддержки тех отраслей и направлений, которые считает важными. Есть стратегические задачи по импортозамещению, укреплению обороноспособности страны, идут большие выплаты военнослужащим.

А еще у нас безработица на историческом минимуме. Острая нехватка рабочих рук ведет к повышению зарплат. Все это раскручивает инфляционную спираль: больше денег вливается в экономику, больше их становится на руках у населения. И часть этих денег приходит на рынок недвижимости, поддерживая спрос и высокие цены.

Это происходит еще и по той причине, что мы находимся сейчас в ограниченном контуре. В прежние годы люди присматривали себе недвижимость по всему миру, инвестировали в иностранные активы, кому-то нравились американские акции, кому-то — недвижимость где-нибудь в тропических странах или в Европе. Сегодня же припарковать деньги особо больше некуда, кроме как в московскую недвижимость.

Безусловно, все эти аргументы сильны и приводят к тому, что ценовой пузырь продолжает надуваться. Но в моем понимании, действия Центробанка должны ограничить влияние этих факторов. Высокие ставки приводят к тому, что люди не тратят деньги, а хранят их в банках.

— Станут ли в обозримом будущем жилье и жилищные кредиты в России более доступными?

— Доступной ипотеки, скорее всего, не будет, о ней можно забыть на ближайшие несколько лет. Мы находимся в сложной геополитической обстановке. В этих условиях может с завидной периодичностью происходить череда неприятностей, которые будут вынуждать Центробанк сохранять высокую ставку. Ее могут начать снижать, но, скорее всего, медленно и не до каких-то рекордно низких значений.

А динамика цен зависит от того, как поведут себя участники рынка. Если брать вторичку, ценник изначально ниже, чем в новостройках — процентов на 30—40. Поэтому, я думаю, вторичка будет дешеветь, но в меньшей степени. К тому же значительная доля продаж на этом рынке — это альтернатива. Достаточно одного покупателя с живыми деньгами, чтобы запустить цепочку сделок, где каждый продавец квартиры взамен покупает себе другое жилье.

Основной вопрос: что будет с новостройками при их переоцененной стоимости? И здесь очень неоднозначная ситуация. С точки зрения рынка новостройки должны упасть в цене сильнее, чем вторичка. Но я вижу, что девелоперское сообщество даже не рассматривает такой вариант и надеется найти какие-то шаманские приемы, чтобы удержать цены. У ряда застройщиков политика такая: «Мы лучше обанкротимся, чем снизим цены».

Соответственно, я не исключаю, что могут иметь место банкротства отдельных застройщиков. Чем это грозит? Скорее всего, государству придется их как-то спасать. Возможно, они сами на это и рассчитывают. Такое уже было в кризис 2008 года — многие строительные компании оказались тогда банкротами. Но их вытащили из этого состояния банки, и теперь они работают с новыми владельцами. Возможно, и в этот раз часть застройщиков перейдет к банкам.

В целом мой прогноз сводится к тому, что в ближайший год цены пойдут вниз. И, наверное, это хорошо. Управляемое плавное сдутие ценового пузыря — это намного лучше, чем повторение американского ипотечного кризиса, когда все в одночасье лопнуло.