Нужно ли платить налог с продажи квартиры, в которой 20 лет получал доли?
В 2000 году мы с супругом купили двухкомнатную квартиру в долевую собственность. Половину оформили на супруга с моего нотариального согласия, а другую половину — на младшего сына.
Через четыре года сын умер и супруг вступил в наследство. Еще через два года он сделал дарственную на 1/2 квартиры на старшего сына от первого брака. В результате половина квартиры принадлежала супругу, а другая половина — его сыну от первого брака.
Позже я официально купила у сына мужа долю, и с 23 июля 2019 года квартира была в долевой собственности: по 1/2 у супруга и у меня.
8 августа 2021 года супруг умер. По завещанию все имущество перешло мне. В феврале 2022 года я вступила в наследство и квартира стала полностью принадлежать мне. Теперь я хочу ее продать за 3 200 000 ₽ и купить квартиру поменьше.
Все бы ничего, но меня пугают тем, что придется платить огромный налог с продажи квартиры. Один юрист говорит, что срок владения считается с даты регистрации мужем права собственности на долю, так как речь идет о совместном имуществе, то есть с 2000 года. Вступление в наследство и покупка других долей, по словам этого юриста, на срок владения не влияют, и налог платить не надо.
Другой юрист утверждает, что у меня право собственности возникло только в 2019 году, когда я получила 1/2 квартиры, и от налога я буду освобождена по истечении трех лет, если это у меня единственная недвижимость. Но у меня в собственности есть еще однокомнатная квартира, где живет мой сын, на которого я ту квартиру переоформить не могу: он ее попросту пропьет.
Что можете посоветовать? Буду ли я платить налог и если да, то какой?
Будете ли вы платить НДФЛ, зависит от того, какое согласие вы дали у нотариуса в 2000 году.
Если в согласии сказано, что вторым покупателем и собственником половины квартиры будет младший сын, то половина квартиры, оформленная на мужа, находилась в вашей совместной с ним собственности. Тогда минимальный срок владения квартирой нужно считать с 2000 года, и он уже истек. Платить НДФЛ при продаже не придется.
Если в тот раз вы подписали брачный договор или соглашение об определении долей, то право собственности на долю в квартире возникло у вас только в июле 2019 года. С этого момента нужно считать пятилетний срок владения квартирой, по истечении которого не придется платить НДФЛ с дохода от продажи. Если продать квартиру раньше июля 2024 года, нужно уплатить НДФЛ, но его можно уменьшить.
Расскажу обо всем по порядку.
Когда не нужно платить налог с продажи квартиры
С дохода от продажи квартиры собственник должен уплатить НДФЛ. Делать это не нужно, если соблюден минимальный срок владения — по общему правилу пять лет. В некоторых случаях минимальный срок владения сокращен до трех лет. В частности, это касается квартир, которые:
- купили до 2016 года;
- получили по наследству;
- на момент продажи были единственным жильем.
Если истек минимальный срок владения, не нужно платить НДФЛ с продажи и показывать сделку в декларации 3-НДФЛ. Ее можно совсем не подавать, если не было других налогооблагаемых доходов.
Как распределяется имущество супругов
Если квартира принадлежит сразу нескольким людям, это значит, что она находится в общей собственности. Если доли определены, это долевая собственность, если нет ― совместная.
Имущество, которое супруги приобрели в браке, считается их совместной собственностью. И неважно, на кого оно оформлено.
Исключение: супруги заключили у нотариуса брачный договор или соглашение об определении долей. Брачный договор чаще всего касается всего имущества, а соглашение об определении долей — какой-то одной вещи, например квартиры.
Если супруги договорились, что имущество принадлежит тому, на кого оно зарегистрировано, у другого супруга прав на это имущество не будет.
Общая собственность возникает, если имущество покупают в официально зарегистрированном браке. Когда партнеры сожительствуют и не оформляют брак в загсе, эти правила не действуют. Дальше я буду исходить из того, что у вас был официальный брак.
Какое согласие вы дали у нотариуса
Вы пишете, что в 2000 году купили двухкомнатную квартиру в долевую собственность. С вашего нотариального согласия одну половину оформили на супруга, а другую — на младшего сына.
Из вашего вопроса непонятно, на что вы дали нотариальное согласие. Есть два варианта:
- вы дали согласие у нотариуса на то, что собственником половины квартиры будет младший сын. В этом случае другая половина, оформленная на вашего супруга, находилась в вашей с ним совместной собственности;
- с вашего согласия вы с мужем заключили у нотариуса брачный договор или соглашение об определении долей. По этому документу нажитое в браке имущество распределялось тем или иным образом. Например, по брачному договору имущество может принадлежать только тому из супругов, на кого оно оформлено. Тогда муж, оформив в 2000 году половину квартиры на себя, стал единоличным собственником той доли.
Рассмотрю, как считать срок минимального владения квартирой в каждом из этих случаев.
Как считать минимальный срок владения квартирой
Если вы дали согласие у нотариуса на то, что собственником половины квартиры будет сын. При таком раскладе вторая половина находилась в вашей совместной с мужем собственности с 2000 года. И неважно, что доля была оформлена только на мужа. С этого момента вы и должны считать срок владения квартирой.
Позже вы выкупили долю у сына мужа, а затем получили по наследству долю мужа. Эти два события не прерывали владение первоначальной долей и не изменили дату, когда вы впервые стали собственницей доли в квартире в 2000 году.
Первая доля в квартире принадлежит вам больше трех лет. А значит, с дохода от продажи квартиры целиком платить НДФЛ не придется. Подавать декларацию 3-НДФЛ тоже не нужно, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить налог.
Когда налоговая получит сведения из Росреестра и увидит даты продажи квартиры и покупки доли у сына, она может заинтересоваться вашей сделкой. В этом случае представьте в ИФНС документы, которые подтвердят, что вы владели долей в квартире с 2000 года: договор купли-продажи, оформленный на мужа и сына, и свидетельство о браке.
Если по брачному договору или другому соглашению муж был единственным собственником первоначальной доли в квартире. Тогда вы впервые стали одним из собственников квартиры в июле 2019 года — когда купили долю у сына мужа. С даты регистрации в Росреестре этой сделки нужно считать пятилетний срок владения квартирой. То есть продать квартиру целиком без НДФЛ вы сможете не раньше июля 2024 года.
Как уменьшить НДФЛ
Если вы заключали брачный договор или соглашение об определении долей и решите продавать квартиру раньше июля 2024 года, придется уплатить НДФЛ. При продаже квартиры за 3 200 000 ₽, как вы планируете, налог составит 416 000 ₽ — 13% от суммы сделки.
Есть два способа уменьшить налог:
- взять стоимость квартиры при продаже, вычесть из нее расходы на приобретение и заплатить налог с разницы;
- воспользоваться налоговым вычетом.
Теперь о каждом способе подробнее.
Вычесть из дохода с продажи расходы на приобретение. Чтобы уменьшить налог, нужно из дохода от продажи квартиры вычесть расходы на покупку доли в июле 2019 года. Также можно учесть расходы на покупку доли, которые понес ваш муж в 2000 году.
Этот способ подходит, если сохранились документы, которые подтверждают расходы: договор купли-продажи, расписки, квитанции банка. Копии этих документов нужно приложить к декларации 3-НДФЛ.
- Например, вы купили в 2019 году долю за 1 200 000 ₽, а ваш муж в 2000 году заплатил 1 000 000 ₽. Документы, подтверждающие расходы, сохранились. Если вы учтете эти затраты, то заплатите всего 130 000 ₽ НДФЛ вместо 416 000 ₽: (3 200 000 ₽ − 1 200 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13%.
Воспользоваться налоговым вычетом. Вместо учета расходов на покупку квартиры можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 ₽. Этот способ подойдет, если документы на покупку долей не сохранились или расходы по документам меньше 1 000 000 ₽.
Если воспользуетесь имущественным вычетом в размере 1 000 000 ₽, то заплатите НДФЛ 286 000 ₽: (3 200 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13%.
Вычет можно заявить в декларации 3-НДФЛ. К декларации нужно приложить копию договора купли-продажи.
Вычет в размере 1 000 000 ₽ дают на всю недвижимость, проданную в отчетном году. То есть если вы продадите еще какое-то жилье, кроме квартиры, общая сумма вычета все равно будет 1 000 000 ₽.
Зачем до продажи проверять кадастровую стоимость
Не стоит продавать квартиру меньше чем за 70% кадастровой стоимости, потому что от этой величины рассчитывается минимальный НДФЛ. Вы можете продать квартиру дешевле, но налог от этого не уменьшится.
Допустим, вы продали квартиру за 3 200 000 ₽, а кадастровая стоимость — 5 000 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 3 500 000 ₽, то есть 70% от кадастровой стоимости. И вам придется либо сразу платить налог от 3 500 000 ₽, либо доплачивать его после проверки инспекции. Во втором случае еще могут начислить штраф за занижение налоговой базы — 20% от недоимки.
Когда подавать декларацию и платить налог
Если продадите квартиру до того, как истечет минимальный срок, придется подать декларацию 3-НДФЛ. Срок отправки декларации — до 30 апреля следующего года. То есть если вы продадите квартиру в 2023 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2024 года.
В декларации можно заявить вычет или уменьшить доход на расходы, которые вы и ваш муж понесли при покупке долей. Удобнее всего отправлять документы через личный кабинет на сайте ФНС.
Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. То есть если вы продадите квартиру в 2023 году, уплатить налог нужно до 15 июля 2024 года.
Что в итоге
Если в 2000 году вы оформили у нотариуса согласие на то, что ваш сын будет собственником квартиры, платить НДФЛ при ее продаже не придется. В таком случае вы тоже были одним из собственников жилья и срок, в течение которого нужно платить налог при перепродаже, уже истек.
Иначе дело обстоит, если в 2000 году вы подписали у нотариуса брачный договор или другое соглашение, по которому имущество, оформленное на мужа, принадлежит только ему. При таком раскладе ваши муж и сын были собственниками с 2000 года, а вы — только с июля 2019. С этого момента и нужно считать пятилетний срок владения квартирой, после которого не нужно платить НДФЛ с перепродажи. То есть вы сможете продать квартиру без налога с июля 2024 года.
Если решите продавать жилье раньше, можете уменьшить налог: получить налоговый вычет или снизить сумму новой сделки на цену, которую вы и ваш муж заплатили за свои доли в квартире.
