Что изменится в недвижимости с 2026 года

Традиционно больше всего законодательных поправок вступает в силу с 1 января.

Расскажем, какие изменения планируются в ипотеке, ЖКХ, налогах на недвижимость и другом.

Правительство запретило оформлять по ипотеке на мужа и жену. С 1 февраля супруги должны быть созаемщиками по единственной льготной ипотеке.

Минфин объяснил, что так борется со злоупотреблениями, когда муж и жена берут две ипотеки по льготной ставке — по кредиту на каждого. В результате не только решают жилищный вопрос, но еще и занимаются инвестированием в недвижимость за счет государства.

Пока ничего не изменилось с возможностью привлечь так называемых ипотечных доноров, то есть посторонних людей, на которых оформляют льготную ипотеку. Но эта схема опасна для самих доноров: они лишаются льготы ради других.

В 2026 году семейную ипотеку дают семьям, в которых есть:

• хотя бы один ребенок до шести лет включительно — на день подписания кредитного договора ему не должно быть семи лет;
• ребенок с инвалидностью;
• два несовершеннолетних ребенка или больше — не важно, когда они родились.

Правительство не продлило мораторий на штрафы для застройщиков за срыв сроков сдачи квартир и их дефекты. Дольщики теперь снова вправе требовать компенсации, если дом сдан не вовремя или в квартире проблемы с качеством.

Можно требовать:

• пени за нарушение сроков передачи объекта;
• проценты за пользование деньгами дольщика;
• неустойку за просрочку исполнения требования дольщика;
• штраф 5% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства.

Но получить деньги сразу можно будет только по требованиям, которые предъявлены после 1 января 2026 года. По выплате уже накопленных обязательств девелоперам дана отсрочка до конца этого года. То есть если у вас уже есть исполнительный лист о взыскании, например от 2024 или 2025 года, деньги с застройщика реально получить лишь в 2027-м.

«Отсрочка позволит застройщикам спланировать выплаты и тем самым сбалансировать ликвидность: выполнять обязательства перед гражданами в части завершения строительства домов и передачи ключей новоселам», — сказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Отсрочка не распространяется только на деньги на устранение недостатков. То есть если в квартире были дефекты, вы их исправили за свой счет, сохранили чеки и договоры, а потом отсудили эти суммы у застройщика, то он обязан выплатить эти деньги сейчас, на них ограничения не действуют.

Мы рассказывали, как подать иск и взыскать деньги с застройщика.

Клиенты банков получат возможность использовать так называемый цифровой паспорт — QR-код, сгенерированный на госуслугах.

В банке QR-код примут, если раньше человек уже прошел в этом банке идентификацию, то есть приходил один раз и с обычным бумажным паспортом, и с QR-кодом.

Пока не до конца понятно, как это будет работать со сделками с недвижимостью. Цифровой паспорт не станет полной заменой бумажного: в ряде случаев банк вправе требовать обычный документ.

С 1 июля 2026 года продавец и покупатель смогут подтверждать личность на основе данных из единой биометрической системы, например с помощью фотографии лица и образца голоса.

Сторонам не потребуется подавать какие-либо бумажные заявления, посещать МФЦ или банки, то есть сделку по биометрии можно провести полностью удаленно. Но, по всей видимости, потребуется один раз сдать биометрические данные в точке обслуживания — уточнений на этот счет пока нет.

Тем, кто в 2025 году продал жилье раньше минимального срока владения, трех или пяти лет, и получил доход, надо не позднее 30 апреля 2026 года его задекларировать, а до 15 июля включительно — заплатить НДФЛ.

С 2025 года налог по таким доходам считают по ставке 13%, пока доход с начала года не достигнет 2,4 млн рублей, а все, что свыше, — по 15%.

Как и раньше, налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму, которую заплатили при покупке жилья, если есть подтверждающие документы.

Семьи с детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым непрерывно владели меньше минимального срока — трех или пяти лет. Эта льгота остается неизменной, но получить ее сможет большее число семей.

Чтобы получить освобождение от НДФЛ, должны одновременно выполняться следующие условия  .

Возраст детей. В семье минимум двое детей до 18 лет — или до 24 лет, если они учатся очно. C 2026 года возраст детей не важен, если их признали недееспособными. А еще льготу разрешат применить, если второй или оба ребенка появятся после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года — срока подачи 3-НДФЛ за предыдущий год.

Срок покупки нового жилья. В году, когда жилье было продано, либо не позднее 30 апреля следующего года кто-то из членов семьи приобрел новое жилье, то есть внес полную оплату по ДДУ либо зарегистрировал право собственности по договору купли-продажи или подряда.

Параметры нового жилья. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданной. Достаточно, чтобы выполнялось одно из этих условий.

Цена проданного жилья. Кадастровая стоимость проданного жилья должна быть до 50 млн рублей.

Наличие другой недвижимости в семье. На день продажи налогоплательщику, его супруге или детям не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

С 2026 года такое жилье будут сравнивать с покупаемым также по кадастровой стоимости. То есть если у семьи уже есть квартира и она покупает еще одну, новая должна быть больше старой или дороже по кадастровой стоимости.

У многодетных семей минимум с тремя несовершеннолетними детьми есть налоговые льготы:

• дополнительный вычет по налогу на имущество в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка  : по комнате, квартире или ее части — 5 м², по жилому дому или его части — 7 м²  ;
• освобождение шести соток от земельного налога  ​— при расчете из общей площади участка вычитают 600 м² и начисляют налог на положительную разницу, если она есть.

С 2026 года эти льготы будут распространяться и на многодетные семьи с детьми до 23 лет, если они учатся очно.

Льготы по налогам на жилье и землю предоставляют автоматически на основании данных из соцзащиты. Но инспекторы рекомендуют убедиться, что в налоговом уведомлении их учли. А если нет — подать заявление на льготу через онлайн-кабинет налогоплательщика или самому прийти в МФЦ или налоговую с удостоверением многодетной семьи.

Во всех населенных пунктах РФ ветераны боевых действий, участники СВО и члены их семей не будут платить земельный налог с кадастровой стоимости шести соток. Сейчас решение о льготе принимают города федерального значения, а за их пределами — власти городских и сельских поселений.

На территориях, где власти объявили режим ЧП, ЧС или КТО  ​и приняли решение об отселении граждан, собственники недвижимости и участков не должны платить налог на имущество и земельный налог за весь календарный год, в котором это случилось. Льгота действует для налогов за 2024 и 2025 годы.

Обычно платить НДФЛ не надо в следующих случаях:

• жилье досталось в подарок от члена семьи или близкого родственника либо по наследству;
• квартирой или домом владели дольше минимального срока — трех или пяти лет в зависимости от условий  ​и теперь их продают.

Но с 2026 года люди, у которых в году получения дохода хотя бы день был статус иноагента, не смогут воспользоваться этими льготами. С кадастровой стоимости унаследованного или подаренного жилья, а также с денег, вырученных от продажи жилой недвижимости — при любом сроке владения ею, — придется платить НДФЛ 30% независимо от статуса резидентства.

Индексировать тарифы на коммунальные услуги в 2026 году будут дважды:

1. С 1 января — максимум на 1,7% для всех регионов.
2. С 1 октября — основное увеличение, индексы разные для всех субъектов РФ и колеблются от 8 до 19,7%. Такое повышение было заложено в прогнозе Минэкономразвития на 2026 год, здесь ничего не изменилось.

В Москве рост будет на 16,7%: на 1,7% в январе и на 15% в октябре. В Петербурге — на 16,3%: на 1,7 и 14,6% соответственно. Больше всего вырастут тарифы в Ставропольском крае и Дагестане — на 23,7 и 21,4% соответственно. Меньше всего — в Хакасии и на Чукотке, на 9,7%.

Регионы могут снизить цифры, но устанавливать выше не получится, правительство обозначило предельные индексы, и выходить за них нельзя.

С 1 марта 2026 года квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг должны предоставлять до пятого числа ежемесячно, а оплачивать их нужно до пятнадцатого. То есть уже квитанции за март 2026 года нужно будет оплатить до 15 апреля 2026 года.

Изменения связаны с тем, что большинство граждан, по сведениям депутатов, получают зарплату в 12—15-х числах. Перенос срока оплаты позволит избежать просрочек.

Это общее правило, которое нельзя изменить  . До этого срок оплаты коммуналки был до 10-го числа, но его можно было сдвинуть на общем собрании собственников, в договоре управления или уставе ТСЖ.

УК должно будет отчитываться ежегодно в течение первого квартала о том, как она исполняла договора управления. Форму отчета утвердил Минстрой.

Такие же правила будут для ТСЖ и ЖСК, но они будут заполнять только отчет об исполнении сметы доходов и расходов.

До 2026 года УК и ТСЖ отчитывались по своим правилам и формам, которые устанавливались внутренними документами, например договором управления.

Отчет общедоступный, размещается в ГИС ЖКХ. Любой человек может скачать его и изучить.

Большинство текущих отчетов — сухие цифры, в которых сложно разобраться простому человеку, но если есть базовые знания в ЖКХ, такие документы могут помочь общаться с управляющей организацией.

С 1 марта 2026 года владельцы участков обязаны уничтожать опасные инвазивные растения  .

Инвазивные виды — любые растения, которые живут вне естественного ареала и наносят ущерб природе, здоровью людей или экономике. Перечень для каждого региона устанавливают субъекты РФ. Для средней полосы биологи называют 19 видов, среди них — борщевик Сосновского, амброзия полыннолистная, золотарник канадский, клен американский, красный дуб, рейнутрия японская. Но, скорее всего, штрафной перечень ограничат пятью-шестью видами.

Если не убирать борщевик и прочие сорняки, власти могут:

1. Дать штраф — пока его размер устанавливают регионы. Например, в Московской области — 5 000 ₽  .
2. Прекратить право бессрочного пользования землей.
3. Прекратить право пожизненного наследуемого владения.
4. Изъять сельхозземлю.

Каких последствий можно ожидать:

1. У инспекторов появятся комплексы фиксации и распознавания растений — например, в Петербурге автомобиль с камерами уже сам находит борщевик и выписывает штраф собственнику.
2. Для владельцев бытовых участков риски минимальны: на участках ИЖС и садовых участках борщевик почти не встречается — собственники за этим следят. Но остается риск для заброшенных участков: борщевик там может стать дополнительным аргументом, чтобы признать землю неиспользуемой.
3. Появится новый источник пополнения бюджета: штрафовать, скорее всего, будут частных владельцев. Крупные распространители борщевика — владельцы автомобильных и железных дорог, трубопроводные компании — вряд ли ощутят давление.

С 1 марта 2026 года правила ужесточаются  . Перевести земли сельхозназначения в другие категории будет можно в следующих случаях:

• земля деградировала или загрязнена так, что сельхозпроизводство невозможно;
• на ней создают особо охраняемые природные территории;
• меняют границы населенного пункта;
• строят или реконструируют объект федерального, регионального или муниципального значения.

Если участок включен в перечень особо ценных сельхозугодий, перевести его не получится. К особо ценным относят угодья с кадастровой стоимостью на 10% выше средней по району или если на них 25 лет назад провели мелиорацию, то есть осушение.

Чтобы сменить категорию сельскохозяйственных земель, регион теперь должен:

1. Получить согласие главы региона.
2. Утвердить проект регионального закона в Минсельхозе.

Только после этого региональные власти смогут рассмотреть вопрос о смене категории конкретного участка.

Для владельцев бытовых участков это важно по следующим причинам:

1. Новых коттеджных поселков будет меньше, так как перевести сельхозугодья под застройку станет почти невозможно. Но на рынке еще есть запасы участков, переведенных ранее, — их хватит примерно на 10 лет.
2. Покупка участков в сельхоззонах станет рискованнее. На фоне последних инициатив государство жестко закручивает гайки в отношении сельхозземель: признает старые переводы незаконными, администрации отказываются устанавливать для участков с ВРИ «для дачного строительства» территориальную зону «ведение садоводства для собственных нужд», а электросетевые компании оспаривают разделы участков меньше минимального размера для сельхозпроизводства  , чтобы не выполнять ранее согласованные технологические подключения.

Поэтому покупать садовые участки в зонах сельхозпроизводства или сельхозугодий, где не предусмотрены садоводство или ИЖС, рискованно.