Как нерезидентам платить налоги при продаже недвижимости или сдаче ее в аренду

Если собственник живет за границей и владеет недвижимостью в России, то, чтобы распорядиться ею, придется изучить налоговое законодательство по своей ситуации.

Мы собрали самые популярные вопросы о том, как выгоднее продать или сдать недвижимость нерезиденту. Разобрались в деталях и рассказываем простыми словами.

Налоговый нерезидент — это человек, который пробыл за пределами России от 183 дней в течение 12 месяцев, следующих подряд. Внутри года статус может меняться, окончательно для конкретного календарного года он фиксируется 31 декабря.

Налог на имущество физлиц. Ставка платежа зависит только от российского муниципалитета или города федерального значения, в котором находится недвижимость. А вот статус нерезидента на это не влияет: резиденты и нерезиденты платят налог на имущество одинаково.

Пока нерезидент — собственник недвижимости в РФ, ему будут приходить уведомления о сумме налога за истекший год. Уплатить ее нужно до 1 декабря. Если есть личный кабинет на сайте ФНС, то уведомления присылают только туда. А если нет — по почте, и нужен доверенный человек, который будет их получать. Другой вариант — дождаться, когда пройдет срок уплаты, тогда задолженность появится на портале госуслуг.

Если продать или купить недвижимость внутри года, налог исчислят только за полные месяцы владения. Месяц продажи считается полным, если сделка зарегистрирована после 15-го числа. Месяц покупки — если до 15-го числа.

НДФЛ. Резиденты платят российский НДФЛ с доходов, которые получили в РФ и за рубежом. Ставка — 13% для большинства доходов до 5 000 000 ₽ и 15% с превышения. Для нерезидентов эта ставка выше: 30% — от доходов из источников в России, 15% — с дивидендов от российских компаний. Но НДФЛ платится только с доходов от источников в России.

С 2024 года доходы сотрудников-нерезидентов от работодателей из РФ будут считаться российскими независимо от места дистанционной работы в трудовом договоре. Но ставка НДФЛ с таких доходов будет как для резидентов — 13 или 15%. А вот для налога с доходов от продажи недвижимости ничего не изменится — ставка останется 30%.

То есть если нерезидент решит продать квартиру, в некоторых случаях придется заплатить налог. Сколько именно и можно ли сэкономить — разберу на примерах.

Нужно учитывать, что датой получения дохода от продажи недвижимости считается дата, когда продавец получил деньги. А это не обязательно происходит в день сделки. Например, можно продать квартиру по переуступке в ноябре 2023 года, но деньги получить только в январе 2024 года. Поэтому важен статус человека на 31 декабря года, в котором он получил деньги от покупателя, а не его статус в день сделки. Если на дату передачи денег продавец — резидент, а 31 декабря — нет, придется платить повышенный НДФЛ.

Но может быть и наоборот: человек продал квартиру и получил деньги за нее, будучи нерезидентом, но к 31 декабря года сделки стал резидентом. Тогда он платит НДФЛ по ставке 13% и ему доступны все варианты, которые позволяют уменьшить доход от продажи.

Что еще об этом почитать в Т⁠—⁠Ж:

1. Могу ли я стать налоговым нерезидентом из-за командировок?
2. Какие налоги платит нерезидент в России?
3. Как пересчитать НДФЛ, если стал нерезидентом?
4. Ваня в РФ работает на ЕС: как платить налоги?

Минимальный срок владения — период, по завершении которого собственник может продать недвижимость в РФ без НДФЛ и декларации. Это касается и нерезидентов.

Доходы от продажи жилого помещения без учета срока владения освобождаются от НДФЛ, только если:

1. Собственник — многодетный родитель.
2. Соблюдены определенные условия закона.

Это распространяется и на нерезидентов.

Стандартный минимальный срок владения недвижимостью — пять лет. Он сокращается до трех, если недвижимость получили:

• в наследство;
• в дар от близкого родственника, например от мамы или брата;
• по договору ренты с пожизненным содержанием;
• по приватизации.

Еще минимальный срок будет трехлетним, если на день продажи квартира — единственное жилье. Прописка по другому адресу без права собственности не в счет — важна только запись в ЕГРН.

Проданное жилье также считается единственным еще в двух случаях:

1. Продавец приобрел новую квартиру максимум за 90 дней до регистрации перехода права собственности на старую к покупателю.
2. Проданная квартира куплена в браке, а другая, что в собственности на день продажи, приобретена вторым супругом до свадьбы. Тогда для первого супруга проданная квартира — единственная.

Регионы вправе сокращать стандартный минимальный срок владения, пять лет, предусмотренный налоговым кодексом  . Например, так поступил Ханты-Мансийский автономный округ: там срок — три года для любой недвижимости, которая приобретена в собственность с 1 января 2016 года. Причем это касается и нерезидентов. А вот в остальных регионах, которые сократили срок, для нерезидентов такая льгота не действует.

Обычно минимальный срок владения отсчитывают с даты, когда зарегистрировано право собственности. Но бывают исключения. Например, если продаете:

• недвижимость, которая досталась в наследство, — тогда срок считают с даты смерти наследодателя;
• готовую квартиру, которую приобрели по договору долевого участия, — срок идет с даты полной выплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Доплата за лишние метры не в счет;
• квартиру в Москве, которую получили по реновации, — тогда в минимальный срок входит также владение на праве собственности старой квартирой в снесенном доме.

Нерезиденту придется платить в России НДФЛ по ставке 30%, если:

• к дате сделки минимальный срок владения квартирой или другой недвижимостью в России не истек;
• у нерезидента нет прав на льготу для продавцов с двумя и более детьми.

Доходом будет считаться цена объекта по договору, но не менее 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Налоговые вычеты доступны лишь резидентам. По умолчанию нерезидент не сможет уменьшить доход на вычет — например, на сумму, за которую он купил проданную квартиру.

Есть письмо ФНС 2015 года, в котором рассмотрена продажа резидентом Казахстана квартиры в РФ с учетом конвенции об избежании двойного налогообложения, заключенной между нашими странами.

В этой конвенции, как и в любой другой, есть статья о недискриминации. ФНС истрактовала ее так: если нерезидент РФ получает в России доходы, которые облагаются НДФЛ, то налоговая база рассчитывается по таким же правилам, что и для российского резидента. А вот ставка остается повышенной — 30%.

Это означает, что, если нерезидент продаст квартиру в России, он может вычесть из доходов либо 1 млн рублей, либо расходы на ее покупку. Но при условии, что приложит к декларации по НДФЛ справку, которая подтверждает статус резидента в стране проживания.

И все бы хорошо, но ни до, ни после письма ФНС 2015 года подобные разъяснения не появлялись. Да и вывод спорный: с таким подходом нерезидентам полагаются вообще все виды вычетов по НДФЛ — стандартные, социальные, по расходам на жилье и выплату ипотечных процентов, по деньгам, внесенным на ИИС. А это противоречит массе писем Минфина и ФНС.

В 2019 году Минфин прокомментировал соглашение об избежании двойного налогообложения с Беларусью и отметил, что принцип недискриминации не означает, будто резиденту РБ доступны те же правила подсчета налоговой базы, что для резидентов РФ.

Общий вывод такой: нерезиденту, который продал квартиру в России, желательно узнать в своей налоговой инспекции, можно ли получить вычет. И дальше действовать так, как одобрит инспекция.

Что еще об этом почитать в Т⁠—⁠Ж:

1. Положены ли какие-нибудь налоговые вычеты нерезиденту?
2. Как получить вычет, если покупал квартиру, будучи нерезидентом?

Сроки. Если нерезидент продал квартиру в 2023 году, он должен сдать декларацию 3-НДФЛ с доходом и налогом по сделке. По закону это нужно сделать до 30 апреля 2024 года. Но это выходной, а следующий день — праздник, поэтому крайний срок — 2 мая 2024.

Срок уплаты НДФЛ по декларации — 15 июля 2024 года.

Не представлять декларацию — плохая идея. Налоговая в любом случае узнает о продаже квартиры от Росреестра. Без декларации ИФНС посчитает налог сама от 70% кадастровой стоимости жилья на 1 января 2023 года и пришлет уведомление на уплату.

Штраф. Его, возможно, придется уплатить за то, что не сдали декларацию вовремя. По закону налоговая инспекция начисляет по 5% от неуплаченной в срок суммы НДФЛ за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 ₽. Просрочка считается с даты, которая установлена для подачи декларации, то есть штраф посчитают с июля.

Продать квартиру в новостройке можно только после того, как дом сдадут в эксплуатацию, а собственник зарегистрирует право на нее. До этого дольщик может только уступить права по договору долевого участия, ДДУ, в строительстве. Из-за этого нормы о минимальном сроке владения не применяются. Даже если стройка затянулась на пять-шесть лет, скорее всего, с доходов от уступки придется заплатить НДФЛ.

Резиденты могут вычесть из доходов расходы по ДДУ и выплаченные ипотечные проценты. А вот у нерезидентов такой возможности нет: НДФЛ по ставке 30% будет облагаться вся сумма, которую выручили от уступки. Вычет доступен, только если налоговая инспекция нерезидента подтвердит позицию ФНС от 2015 года, о которой мы говорили в разделе выше.

В отличие от продажи вторички, налоговая не узнает об уступке автоматически. И не станет исчислять НДФЛ сама, если не подать декларацию по итогам года сделки.

Но не узнает автоматически — не значит, что не может узнать вовсе. И тогда последствия непредставления декларации будут такие же, какие я описал в разделе о продаже готового жилья.

Плюс добавится штраф за неуплату налога — минимум 20% от недоимки.

Минимальное наказание — штраф 100 000 ₽, максимальное — лишение свободы на три года. В обоих случаях сам налог тоже взыщут, уплата штрафов от этого не освобождает.

Даже если нерезидент продаст квартиру по нотариальной доверенности, для налоговой он все равно остается продавцом. Ведь именно он — собственник либо дольщик-владелец по ДДУ. Следовательно, и доход его.

Если эта сделка облагается НДФЛ, то придется уплатить налог по ставке 30% со всего дохода от продажи или уступки квартиры.

Поэтому не стоит рассчитывать, что за счет продажи через поверенного ставка снизится до 13%, а доходы можно будет уменьшить на вычет. Продажа или уступка квартиры по доверенности не поможет нерезиденту оптимизировать НДФЛ.

По закону считается, что собственник получил доход в тот день, когда деньги поступили поверенному. И не важно, когда тот передал их доверителю.

А еще есть такие риски.

Сложности с продажей. Многих покупателей, особенно ипотечников, доверенность отпугивает, и квартира может продаваться долго.

Проблемы с передачей денег. Если поверенный не только оформляет бумаги, но и получает деньги по сделке, есть вероятность, что он их просто не отдаст. Повлиять на него из-за рубежа будет сложно.

Закон не обязывает человека уведомлять налоговую о смене статуса с резидента на нерезидента. Отсюда у гражданина РФ — нерезидента может появиться соблазн молча заплатить НДФЛ 13% с доходов от продажи или уступки квартиры и применить вычет.

На руку схеме играет так называемая презумпция налогового резидентства — я рассказал о ней в большой статье об уплате налогов нерезидентами. Если коротко, по умолчанию любого гражданина РФ с внутренним паспортом налоговая считает резидентом.

Гарантированно узнать об обратном она может только от российского работодателя или заказчика, который в курсе смены статуса. По итогам года он подаст на человека справку о доходах, где укажет, что тот — нерезидент.

Если у человека нет работодателя или заказчика в РФ либо он расстался с ними до того, как сменил статус, налоговой трудно выяснить, что он по итогам года стал нерезидентом.

Но трудно — не значит невозможно. Я уже объяснял, что будет, если налоговая все-таки установит истинный статус продавца квартиры. Если кратко: взыскание недоимки, налоговый штраф 40%, а если «экономия» на НДФЛ от 2,7 млн рублей, то и уголовное наказание — до трех лет лишения свободы.

Да, и при этом близкий родственник не будет платить НДФЛ с квартиры или другой недвижимости, если он ее получил в дар. Такими родственниками считаются отец, мать, сестра, брат, ребенок, супруг или супруга.

Новый владелец-резидент может впоследствии продать квартиру. Если он продаст раньше трех лет, то доход будет облагаться налогом 13%. А если подождет три года, НДФЛ вовсе платить не придется.

Есть два вида вычетов из доходов от продажи жилья:

1. Фиксированный — 1 млн рублей.
2. Равный расходам дарителя на приобретение квартиры, которые он может подтвердить документально.

Еще у родственника может быть право на другие виды вычетов, например по затратам на лечение зубов. Такие суммы тоже уменьшат доход от продажи или уступки квартиры.

Вырученные деньги за минусом НДФЛ близкий родственник может передать нерезиденту в дар. Денежные подарки от любых людей, даже посторонних, — это не облагаемый налогом доход.

Все красиво, кроме одного: это незаконно, так как единственная цель этой схемы — уменьшить НДФЛ. Налоговая служба называет такие сделки прикрывающими.

Налоговую инспекцию может насторожить скорость, с которой заключены обе сделки: например, когда дарение и продажа пришлись на один год. Все это инспекция узнает от Росреестра.

Тогда прикрывающую сделку не учитывают и НДФЛ исчисляют, как если бы ее не было. То есть будет считаться, что квартиру продал или уступил нерезидент. А это значит, что ставка — 30%, и никаких вычетов. Правда, налог, который уплатит близкий родственник, пойдет в зачет недоимки нерезидента. Остальные последствия такие же, как если скрыть налоговый статус.

С уступкой сложнее: сведения о таких сделках в налоговую не поступают. Может, повезет. А может, и нет.

Юридически правильно говорить «наем квартиры», а не «аренда». Но мы будем использовать привычный всем вариант. Коротко расскажу, как нерезидент может сдать свою квартиру в России.

В статусе нерезидента с уплатой НДФЛ — это самый невыгодный в финансовом плане вариант. В бюджет РФ придется отдавать 30% от вырученных денег и ежегодно представлять декларацию 3-НДФЛ.

В статусе самозанятого с уплатой НПД. Налог на профессиональный доход — это оптимальный выбор, если арендная плата за квартиру меньше 200 тысяч рублей в месяц и 2,4 млн рублей в год.

Ставки налога в этом случае:

• 4% — если арендатор без статуса ИП;
• 6% — если арендатор — ИП или компания.

Никакой отчетности — все делается в мобильном приложении «Мой налог». В качестве региона уплаты НПД самозанятый выбирает субъект РФ, где находится квартира. И дальше уплачивает налог по итогам каждого месяца, в котором он внес арендную плату в приложение.

Пребывание нерезидента — гражданина РФ за рубежом самозанятости не помеха. Главное — что квартира в России.

В статусе ИП с уплатой налога при УСН. Налоговая ставка — 6% от доходов, плюс нужно ежегодно платить фиксированные страховые взносы. В 2024 году это 49 500 ₽, но их можно вычесть из налога и уменьшить его до нуля. Из неудобств:

• если квартира простаивала и заработков не было, перечислить взносы все равно придется;
• по итогам первого квартала, полугодия и девяти месяцев нужно вносить авансовые платежи по налогу при УСН — 6% от арендной платы за это время;
• надо вести книгу учета доходов и расходов;
• придется ежегодно сдавать декларацию, даже за год, в котором ИП не заработал на аренде ни рубля.

Но если все сказанное не пугает, становитесь ИП на УСН и сдавайте квартиру в этом качестве. У читателя Т⁠—⁠Ж есть положительный опыт.

В статусе ИП на патенте. Стоимость патента — 6% от возможного дохода от аренды. Размер такого дохода каждый регион устанавливает сам. Рассчитать стоимость патента вы можете на сайте ФНС. Фиксированные страховые взносы тоже нужно платить, но их можно вычесть из стоимости патента. Неудобства такие:

1. При простое квартиры перечислить взносы все равно придется.
2. За патент, если он больше взносов, тоже надо будет заплатить.
3. Нужно вести книгу учета доходов.

Определить, что выгоднее, УСН или патент, легко. Умножьте арендную плату за месяц на 12 и на 6% — это годовой налог при упрощенке. Затем сравните его со стоимостью патента, рассчитанной на калькуляторе ФНС, и выберите ту систему, налог по которой меньше.

Через доверенного человека — резидента РФ. Если поверенный вправе по доверенности оставить деньги себе, он сам платит налог. Это можно сделать по любой удобной схеме: НДФЛ по ставке 13%, НПД или по УСН либо патенту.

Если получать деньги хочет доверитель-нерезидент, то есть два проблемных момента:

1. Единственная цель выдачи доверенности — оптимизация НДФЛ. А значит, это прикрывающая сделка, последствия которой мы уже разобрали. Если налоговая обратит пристальное внимание на происходящее, арендодателем будет считаться нерезидент со всеми вытекающими последствиями.
2. Честность поверенного — например, отношения могут испортиться, и арендная плата останется у доверенного человека.

Если два эти нюанса не смущают, поверенный может дарить вырученные деньги доверителю — такие доходы НДФЛ не облагаются.

Что еще почитать об этом в Т⁠—⁠Ж:

1. Самозанятый стал нерезидентом. Будут ли налоговые последствия?
2. Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
3. Может ли самозанятый сдавать квартиру как физлицо?

С высокой долей вероятности с дохода от продажи, уступки или сдачи квартиры в аренду в РФ нерезиденту придется заплатить налог в стране, где он проживает. Детали нужно искать в законодательстве конкретного государства.

Если между этой страной и Россией действует договор, соглашение и конвенция об избежании двойного налогообложения, то, скорее всего, нерезидент сможет уменьшить «иностранный» подоходный налог на НДФЛ, который уплачен в РФ.

Подтвердить уплату нужно способом, который указан в нормативных актах страны проживания. В зеркальной ситуации, когда резидент РФ претендует на вычет из российского НДФЛ налога, который он уплатил за рубежом, наши инспекции просят один из двух документов:

• выданную или заверенную компетентным органом зарубежного государства справку об уплаченной сумме;
• копию поданной за рубежом налоговой декларации.

В обоих случаях понадобится нотариальный перевод документа на русский язык. Сканы бумаг подают вместе с декларацией.

Но учтите: на российские НПД или налог при УСН либо патенте соглашения об избежании двойного налогообложения не распространяются. Поэтому нерезидент-самозанятый или ИП, который сдает квартиру в РФ, не сможет уменьшить налог в стране проживания на НПД либо «упрощенный» налог или стоимость патента.