Задаток или аванс при покупке квартиры: что выбрать, чтобы не потерять свои деньги

Практически любая сделка купли-продажи недвижимости начинается с фразы «давайте я вам оставлю какую-нибудь сумму, чтобы вы не продали квартиру другому».

И тут встает вопрос: как правильно передать и принять деньги, как аванс или как задаток?

Для того, чтобы не сделать ошибку, нужно понимать, что представляет собой каждая из этих форм.

Начнем с задатка. Гражданский кодекс определяет его как денежную сумму, которую одна сторона договора передает другой в счет будущих платежей и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору.

Т.е., задаток выполняет три функции:

1. Оплата части цены недвижимости;
2. Подтверждение того, что стороны уже договорились;
3. Страховка от отказа стороны исполнить договор.

Именно третья функция и делает задаток опасным инструментом для невнимательных сторон. Потому что если кто-то решит отказаться от сделки, то такая страховка станет для него штрафом.

Прямого определения аванса в Гражданском кодексе нет, но его смысл понятен каждому — это предоплата за товар или услугу. В нашем случае за объект недвижимости.

Если вы заключаете договор о передаче денежных средств в счет оплаты за покупаемую недвижимость, но не именуете их авансом или задатком, то, в случае спора, ориентируйтесь на п. 3 ст. 380 ГК. Она говорит о том, что если в письменном соглашении прямо не указано что платеж является задатком, то любая предварительно переданная сумма считается авансом.

Т.е., по умолчанию закон защищает покупателя и продавца от задатка, потому что аванс штрафную функцию не выполняет. Хотя это и не всегда хорошо.

Несмотря на разные юридические последствия у них много общего:

1. И задаток, и аванс — это деньги, которые покупатель передает продавцу до полной оплаты недвижимости;
2. В обоих случаях сумма засчитывается в счет цены по договору купли продажи;
3. И задаток, и аванс подтверждают, что между сторонами достигнута договоренность.
   

На этом сходства заканчиваются и начинаются отличия.

Задаток — это не просто предоплата. Он помогает гарантировать, что договор будут исполнять. Если кто-то передумал или нарушил договор, с задатком могут быть последствия: его можно потерять или нужно будет вернуть в двойном размере. Когда покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца. Если сделка не состоялась по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Это предусмотрено ст. 381 Гражданского кодекса.

Аванс — это просто предоплата. Он не выполняет защитную функцию: если договор сорвался, аванс обычно просто возвращают. Исключение может быть, например, в ситуации, когда стороны договорились, что до сделки купли-продажи продавец сделает в квартире косметический ремонт на сумму переданного аванса. Если покупатель от сделки откажется, то в такой ситуации продавец вправе не возвращать аванс.

Задаток оформляется только в письменной форме, аванс иногда может быть передан по устному соглашению.
Разберем популярные ситуации возврата аванса и задатка.

Пример 1. Сделка срывается по инициативе продавца
Если был задаток, то продавец считается стороной, ответственной за неисполнение договора и обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если был аванс, то продавец обязан вернуть полученную сумму в том размере, в каком она была им получена. Сам по себе аванс не превращается в штраф и не удваивается.

Пример 2. Сделка срывается по инициативе покупателя
Если был задаток, то покупатель считается стороной, ответственной за неисполнение договора. В этом случае продавец оставляет задаток у себя. Если был аванс, то он возвращается.

Как и в любом правиле здесь существуют исключения.

1. Если в договоре есть условие о штрафе за отказ от него, то продавец может зачесть аванс в счет такого штрафа.
2. Если покупатель отказался от договора из-за того, что банк не одобрил ему ипотеку, а в договоре прописано, что это не является виной покупателя, то продавец возвращает даже задаток.

Чтобы не остаться без денег:

• решите, действительно ли вам нужен задаток или достаточно аванса;
• изучите раздел об ответственности сторон, выясните, не засчитывается ли аванс в счет штрафа;
• не соглашайтесь на устные договоренности. Фраза риэлтора «не переживайте, задаток мы всегда возвращаем, ничего не значит, если в договоре прописано иное».
• предлагайте нейтральный вариант. Например, аванс плюс разумный фиксированный штраф, который удерживается при отказе покупателя или продавца.

Такой подход позволяет сбалансировать интересы сторон: продавец понимает, что покупатель не уйдет без последствий, а покупатель не рискует значительной суммой как при задатке.