Как заработать до 40% на инвестициях в недвижимость: примеры из личной практики

Несмотря на рост ипотечных ставок, инвестиции в недвижимость в нашей стране остаются одним из самых популярных и прибыльных способов вложения средств. Цены на жилье продолжают расти, и перспектив снижения пока не видно.

За 5 лет работы агентом по недвижимости я убедился, что с помощью грамотных инвестиций можно получать существенную прибыль в любое время. Для всех, кто сомневается, можно ли заработать на покупке жилья, хочу поделиться парой примеров из личного опыта с расчетом доходности.

Александр, 33 года, сотрудник предприятия из Санкт-Петербурга, обратился ко мне с запросом: сохранить свои сбережения и получить дополнительный доход. Нужно было подобрать вариант с минимальными рисками, поэтому мы выбрали самый простой и надежный сценарий: покупку однушки на окраине города с последующей перепродажей. Спальные районы крупных городов — максимально ликвидный вариант, который стабильно растет в цене.

Выбор пал на квартиру в новостройке в Мурино стоимостью 3 400 000 ₽, которую он купил, взяв ипотеку с господдержкой под 5,9% c первоначальным взносом 680 000 ₽. Его ежемесячный платеж составлял около 18 000 ₽. За год, суммарно, Александр вложил в квартиру порядка 900 000 ₽ (первоначальный взнос + ипотечные платежи), а через год продал ее уже за 4 000 000 ₽.

После вычета всех ипотечных платежей чистая прибыль на перепродаже составила около 400 000 ₽, что дало ему доходность около 40%.

Рассчитаем доходность сделки по шагам:

1. Сначала рассчитываем расходы. В нашем случае это первоначальный взнос + платежи по ипотеке + страховка по ипотеке: 680 000 + 18 000*12 + 30 000 = 926 000
2. Рассчитываем прибыль от продажи: 4 000 000 - 3 400 000 = 600 000
3. Приводим прибыль к годовой доходности относительно расходов: 600 000* 100% / 926 000 = 64%
4. За вычетом комиссии агента и сопутствующих расходов можем получить доходность сделки от 40 до 50%

В марте 2024 я купил однокомнатную квартиру во вторичке в Московском районе Санкт-Петербурга, в 10 минутах от метро за 6 500 000 ₽. При покупке принял решение оформить квартиру на родителей, чтобы воспользоваться правом на однократное получение налогового вычета при покупке имущества.

Так как стоимость квартиры превышала четыре миллиона рублей, каждый из родителей смог получить по 260 000 ₽ НДФЛ, то есть 13% от 2 000 000 ₽. Через три месяца я перепродал квартиру уже за 7 050 000 ₽, таким образом, доходность составила около 30% плюс дополнительные 520 000 ₽, которые родители получили в виде налогового вычета.

Налоговый вычет — отличный способ увеличить прибыль при инвестировании в недвижимость.

Не у всех есть возможность приобрести жилье в Москве или Санкт-Петербурге, но это не значит, что стоит отказываться от инвестиций в недвижимость.

Иногда покупка в регионах может быть более выгодной. Рейтинги регионов по доходности регулярно публикуются на профильных ресурсах, и многие из них обгоняют по прибыльности привычные всем столичные города.

Мой клиент Сергей, 27 лет, из Санкт-Петербурга в апреле 2023 года решил на время переехать в Карелию, так как работает удаленно. Вместо съема жилья решил купить квартиру в Петрозаводске. Двухкомнатная квартира там стоила 5 400 000 ₽, но благодаря грамотному торгу цена была снижена до 5 000 000 ₽. Через семь месяцев он решил вернуться в Петербург и продал квартиру за 5 600 000 ₽. Доходность от перепродажи составила порядка 20%.

Таким образом, вместо того, чтобы потратить за пол года 150-200 000 ₽ на съем жилья, Сергей за это время заработал 600 000 ₽.

После продажи квартиры в Петрозаводске он приобрел квартиру в Санкт-Петербурге за 6 100 000 рублей в ноябре 2023 года, а в настоящее время продал её за 6 900 000 рублей.

Даже в условиях роста ставок ипотека может быть выгодным инструментом для краткосрочных инвестиций.

Использование налогового вычета — дополнительный способ увеличить доходность при покупке недвижимости.

Инвестирование в регионы с растущей доходностью — разумная альтернатива дорогим мегаполисам.

Не стоит бояться инвестировать в недвижимость даже с учетом растущих ставок: такие вложения в любое время могут приносить существенную прибыль, если подходить к ним с умом и использовать все доступные инструменты.