Как заставить родственников выкупить долю ребенка в квартире?

Сожалею, что вы оказались в такой ситуации после утраты супруга. У вас есть три варианта:

1. Оставить долю в собственности ребенка, но заключить с родителями мужа соглашение о порядке пользования ею. Потом, когда ребенку исполнится 18 лет, он сможет сам распорядиться своим имуществом.
2. Продать долю в квартире.
3. Потребовать через суд выкупить долю ребенка как незначительную.

Сразу скажу, что в любом случае придется получать разрешение органа опеки и попечительства. У нас есть подробная статья про общение с органами опеки, если речь идет о недвижимости несовершеннолетних.

Расскажу про каждый из вариантов.

Этот вариант самый простой и, возможно, самый справедливый, потому что доля все-таки принадлежит вашему сыну — это его собственность.

Конечно, всю ситуацию знаете только вы. Но если конфликт с родителями покойного мужа больше касается вас, а не ребенка, то, может, лишать его из-за этого недвижимого имущества не совсем верно? Когда сыну исполнится 18 лет, он сам решит, как поступить со своей долей в квартире родственников.

Хотя сейчас у вас напряженные отношения со свекрами, в будущем эмоции могут улечься. Бабушка и дедушка будут общаться с внуком и, возможно, даже завещают ему квартиру целиком. Если вы решите оставить долю сына в его собственности, заключите с родственниками соглашение о порядке пользования ею.

По закону участники долевой собственности решают, как владеть и пользоваться общим имуществом, по взаимному согласию. При этом каждый собственник вправе пользоваться частью общего имущества, которая соразмерна его доле. Если это невозможно, собственник может потребовать от других собственников компенсации за то, что они пользуются приходящимся на его долю имуществом.

Кроме того, каждый сособственник обязан соразмерно своей доле платить налог, за ЖКУ и нести другие расходы на общее имущество.

Вы, как представитель ребенка, можете договориться с родителями мужа, например, что предоставляете им в пользование 1/6 доли в квартире, а они в качестве компенсации вносят все коммунальные платежи пропорционально размеру этой доли. Если родственники откажутся, вы можете через суд установить порядок пользования 1/6 доли и потребовать компенсации за нее.

Такое соглашение необходимо согласовать с органами опеки и попечительства. Еще желательно заверить его у нотариуса, поскольку отношения с родственниками конфликтные. Нотариус подтвердит, что документ составлен правильно, претензий у сторон нет, и вы до совершеннолетия ребенка сможете просто забыть об этой доле.

Раздел лицевого счета. Если вы не хотите заключать с родственниками никаких соглашений, у вас, как у представителя одного из собственников квартиры, все равно остается обязанность оплачивать счета за ЖКУ. Тогда вы можете разделить лицевой счет.

Для этого обратитесь с заявлением в ЕИРЦ или управляющую компанию. Приложите к нему копию документа, подтверждающего право собственности сына, копию его свидетельства о рождении и предъявите ваш паспорт. Разрешение органов опеки и попечительства в этом случае не требуется. Не факт, что лицевой счет разделят без заявлений остальных собственников, но попробовать можно.

Так вы сможете решить вопрос с постоянными платежами, например за отопление, ремонт общего имущества, капитальный ремонт, и вносить их пропорционально доле сына в квартире.

Так как ребенок прописан и проживает в другом месте, вы можете представить документ о месте регистрации сына и не платить за те услуги, стоимость которых рассчитывается по счетчикам.

Если вы все же решите избавиться от доли в квартире, самый простой вариант — продать ее. Это упростит переговоры с родственниками. По закону сначала нужно обязательно предложить купить долю им, как сособственникам. Если у родителей покойного мужа есть деньги, они просто купят долю вашего сына по своему желанию.

Мы уже писали, как продать долю в квартире, поэтому расскажу об основных моментах с учетом того, что продавать вы будете долю несовершеннолетнего.

Сначала вам необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. При этом по закону отчуждать недвижимость несовершеннолетнего можно только в таких случаях:

1. На недвижимое имущество обращено взыскание, в том числе как на предмет залога. Например, в случае просрочки по ипотеке.
2. Недвижимость отчуждается по договору ренты или мены, если такой договор выгоден ребенку. Например, если меняете квартиру несовершеннолетнего на квартиру большей площади.
3. Если продаете жилье из-за смены места жительства ребенка.
4. Если необходимо оплатить, например, дорогостоящее лечение ребенка.

Не совсем понятно, как вы будете обосновывать острую необходимость в продаже доли ребенка, если у вас просто конфликт с родственниками. В вопросе вы указали, что в собственности у вас есть квартира, значит, можно выделить ребенку равноценную долю в ней и так обосновать смену места его жительства.

Далее необходимо сделать оценку доли в квартире. Обратите внимание, что 1/6 доли стоит гораздо дешевле, чем вы бы получили, если бы три собственника продали квартиру целиком и потом разделили бы полученную сумму пропорционально долям.

После этого направьте письменное извещение каждому собственнику квартиры — и свекру, и свекрови — о том, что планируете продать долю. Желательно по почте заказным письмом с уведомлением, чтобы вы могли подтвердить вручение извещения адресатам в случае спора. В извещении укажите цену и другие условия продажи, которые сочтете нужным. У собственников есть месяц, чтобы выкупить долю или отказаться от нее.

Если родственники проигнорируют извещение или откажутся от доли, вы можете продать ее другим лицам, но по той же цене и на тех же условиях, на каких предлагали родителям покойного мужа.

Несмотря на то что именно этот вариант интересовал вас изначально, я поставила его последним.

По закону участник долевой собственности действительно имеет право на выплату стоимости его доли другими собственниками, но они не обязаны эту долю выкупать — заставить их нельзя.

Кроме того, из судебной практики следует, что если вы не используете первые два варианта, а сразу пойдете в суд с требованием выкупить долю сына, то, скорее всего, суд вам откажет.

• Например, Московский городской суд рассматривал похожее дело. Истец требовал от собственников других долей в квартире выкупить его долю в размере 1/3, потому что совместное проживание в квартире с родственниками — бабушкой и матерью — было, на его взгляд, невозможным.
• Суд установил, что мужчина не проживает в квартире и даже не предлагал сособственникам выкупить его долю без суда. Почему-то истец решил, что именно мать и бабушка, которые владеют 2/3 квартиры, обязаны выкупить его долю, хотя он может распорядиться ею любым способом, в том числе продать третьим лицам. В итоге суд отказал истцу в его требованиях.

Получается, вы можете пойти в суд с требованием о выкупе доли, только если переговоры с родственниками о пользовании и продаже доли зашли в тупик и ее никто не купил.

Дальше все зависит от того, какие доказательства и пояснения вы представите суду. По таким делам суды рассматривают каждую ситуацию индивидуально.

• Например, похожее дело рассматривал Красносельский районный суд Санкт-Петербурга. Женщина владела 1/8 квартиры и потребовала в суде признать ее долю незначительной, прекратить ее право собственности на эту долю и взыскать с остальных собственников в ее пользу стоимость 1/8 квартиры.
• Истица обосновала свои требования тем, что 1/8 доли в праве собственности не позволяет ей пользоваться квартирой, комнат соответствующего размера в квартире нет, соглашения с другими собственниками достичь не удалось. Также она направляла почтой предложения о выкупе ее доли, но ответа не получила.
• Суд принял решение в пользу женщины и обязал других собственников выплатить ей стоимость 1/8 доли в квартире. Ответчики подали апелляционную жалобу, но Санкт-Петербургский городской суд оставил решение районного суда без изменения.

В Т⁠—⁠Ж есть другие статьи, где рассматриваются ситуации, похожие на вашу. Почитайте — там подробно разобраны все нюансы:

• Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире
• Унаследовала 1/8 доли в квартире. Что с ней делать?

Вы пишете, что хотите избавиться от доли в квартире, чтобы вас и ребенка ничто не связывало с родителями мужа. Но они бабушка и дедушка вашего сына и по закону вправе с ним общаться.

Если вы будете препятствовать этому общению, родители мужа могут обратиться в органы опеки и попечительства или в суд и обязать вас не мешать общению с внуком. И такие прецеденты есть.

• Так, Новосибирский областной суд рассматривал дело бабушки, которая обратилась в суд с требованием определить порядок общения с внучкой. Мать ребенка категорически отказывала бабушке в этом, не помогли даже переговоры с органами опеки и попечительства.
• В итоге суд первой инстанции обязал мать не препятствовать бабушке общаться с внучкой и установил порядок их общения без присутствия матери ребенка на этих встречах. Областной суд с решением согласился.