Земля и недвижимость: что поменялось в оформлении сделок с 2025 года

Переход на новую схему оформления сделок с земельными участками и находящимися на них строениями знаменует собой начало принципиально иного подхода к вопросам владения недвижимостью.

Начиная с 1 марта 25 года действуют значительные поправки Федерального закона № 487-ФЗ, затрагивающие процедуру кадастрового учёта и государственную регистрацию недвижимости. Рассмотрим подробно, какие изменения произойдут и почему они важны для владельцев земли и застройщиков.

Федеральный закон № 487-ФЗ внес существенные дополнения в действующую систему кадастра и государственной регистрации недвижимости. Основное изменение касается условий реализации прав на объекты недвижимости и особенности внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН):

• Сделка купли-продажи земельного участка больше не состоится, если в ЕГРН отсутствует информация о его конкретных границах. Это означает обязательное проведение процедуры межевания каждого участка перед совершением любых юридических действий с ним.
• Регистрация права собственности на здание или другой объект, расположенный на таком участке, возможна исключительно при наличии правильно оформленных границ участка. Без точного определения координат участка вся процедура регистрации станет невозможной.

Законодательство направлено на устранение ситуаций, когда границы земельного участка были обозначены неверно или вообще отсутствовали, что часто приводило к конфликтам между собственниками, недобросовестному использованию земли и нарушению строительных норм.

Главная цель поправок — создание прозрачной системы владения недвижимостью, минимизация риска возникновения территориальных споров и обеспечение надёжности юридической базы для участников сделок. Вот несколько важных аспектов нового порядка:

• Повышение защищенности покупателей недвижимости. Отсутствие четких границ земельного участка могло привести к серьёзным проблемам в дальнейшем, вплоть до оспаривания сделки и потери вложенных средств.
• Устранение пробелов в контроле качества межевых работ. Ранее действовавшая норма позволяла совершать сделки с несформированными должным образом участками, что создавало предпосылки для злоупотреблений и коррупции.
• Упрощение разрешения правовых коллизий. Благодаря однозначному определению границ устраняются основания для возможных будущих исков соседей, связанных с нарушением границ и площадей участков.

Игнорирование обязательного установления границ земельного участка может иметь следующие последствия:

• Потеря гарантий и защиты имущественного права: продажа участка без зарегистрированных границ ставит покупателя в положение потенциального потерпевшего, лишённого возможности полноценно распоряжаться своей покупкой.
• Высокий риск судебного спора: в случае нарушений соседи могут оспорить вашу собственность, потребовав компенсацию ущерба или восстановления первоначального состояния участка.
• Затруднения при строительстве и реконструкции: попытка возведения объектов без предварительно указанных границ способна создать массу трудностей при получении разрешительной документации и оформлении объектов в собственность.

Процесс внесения границ земельного участка в Государственный реестр включает следующие этапы:

1. Выбор лицензированного кадастрового инженера, уполномоченного проводить измерения и подготовку межевого плана.
2. Составление инженером межевого плана, который отражает точные границы и форму участка.
3. Передача готового межевого плана в Росреестр для дальнейшего внесения данных в единый государственный реестр.
4. Оформление выписки из ЕГРН, подтверждающей установление границ и предоставление вам официальных координат участка.

Этапы необходимы для полного юридического закрепления факта наличия чётких границ и устранения всех сомнений относительно фактического положения дел с объектом недвижимости.