Где я живу: в сталинке, которую не любят курьеры, на севере Москвы

В исторических кварталах много зелени, уютные дворы, нет проблем с детскими садами и школами.

Читатель Т⁠—⁠Ж живет в поздней сталинке уже десять лет и доволен своим домом и квартирой. Он рассказал, какие плюсы, минусы и перспективы есть у такого жилья.

Мне 39 лет. Я живу в Москве последние 22 года, 20 из которых продаю продукты питания. Сначала я получил место в студенческом общежитии, потом снимал квартиры с друзьями, братом и будущей женой. В 2012 году мы вдвоем заехали в собственную квартиру, взяв ипотеку на 15 лет. Жаль, тогда не было ипотеки в Т⁠-⁠Банке!

Когда мы искали квартиру, основные требования к нашей первой собственности были простые:

• как можно ближе к центру;
• в старом фонде;
• в тихом зеленом районе без высотных застроек;
• с разумным расстоянием до метро.

Исторически мы жили на севере столицы, поэтому район поиска был ограничен ТТК, Ленинградкой и Ярославкой. ВДНХ, «Алексеевская» и «Динамо» оказались вне нашего бюджета, и мы выбрали Бутырский район. Он зеленый, тихий, ограничен тремя железнодорожными ветками и застроен поздними сталинками. Сейчас здесь четыре станции метро двух разных линий: «Бутырская», «Фонвизинская», «Дмитровская» и «Тимирязевская».

В Бутырском районе комфортно жить с детьми. В детский сад в двух минутах от дома мы попали без очередей. Рядом есть Гончаровский парк. Между двумя домами — огромная детская площадка и сквер, который, по слухам, никогда не застроят, потому что под ним находится бомбоубежище.

Об этом говорят люди, которые живут тут уже лет 50. Попасть внутрь убежища пока никому не удавалось, но на поверхности есть объекты, похожие на вентиляционные короба. Надеюсь, нам никогда не придется воспользоваться этим помещением.

Поскольку мы планировали делать ремонт под себя, то выбирали квартиры в максимально плохом состоянии, чтобы не переплачивать за отделку, которую все равно придется убирать. Это рационально и экономит деньги. Но правило работает и в обратную сторону: если вы вложили в ремонт круглую сумму, при продаже квартиры это не особо повлияет на ее конечную стоимость.

С точки зрения инвестиции отделка — одно из худших вложений. Ее нужно делать только для себя. Отбить ремонт квартиры через продажу или аренду — то же самое, что компенсировать затраты на свадьбу с помощью подарков и конвертов от родственников, — то есть практически невозможно.

В итоге мы выбрали обычную сталинку 55 м² на второй линии: пять этажей без лифта, с французскими балконами. Наш дом располагается в 12 минутах езды на машине от центра в выходной день и в четырех минутах ходьбы от станции метро «Бутырская» — открытия которой, правда, пришлось ждать четыре года после покупки квартиры.

Наша квартира — типичная угловая трешка с пятью окнами. Нам понравилось, что в ней нет несущих стен, только две поперечные балки, — а значит, мы могли снести все внутри. Комнаты расположены в ряд, поэтому изначально одна из них была проходной. В квартире был ремонт 50-х годов. До нас там много лет жила милейшая семья москвичей с тремя детьми и собакой размером с теленка.

На момент покупки квартиры мы с женой жили вдвоем, и нам хватало этих метров еще долго. Сейчас мы все еще умещаемся в квартире: у детей на двоих отдельная комната, есть большая гостиная, где мы собираемся с друзьями.

Прожив в квартире 10 лет, мы поняли, что даже у сталинок есть ряд недостатков. Они некритичные, но рассказать стоит.

Неразвитая инфраструктура. Из-за того, что район старый, с низкой долей современной застройки, здесь не хватает спортивных объектов, бассейна, внешкольных и коммерческих учреждений для детей. Но это компенсируется обилием зелени, меньшими проблемами с парковкой, чем в «человейниках» на окраинах, и дружными дворами, где многие родились и выросли.

Разный материал перекрытий. У нашего дома есть одна необычная особенность. Его строили в два этапа: сначала первые четыре подъезда в 1951—1952 годах, а несколько лет спустя пристроили пятый и шестой подъезды. Из-за поэтапного строительства в первых четырех подъездах нашего дома смешанные перекрытия, а в двух последних — бетонные.

Как следствие, в жилых помещениях у нас деревянные полы и потолки, а в санузлах бетонные плиты. Это накладывает некоторые ограничения в ремонте: в комнатах нельзя делать наливной пол или строить кирпичные стены. Можно возводить только легкие перегородки из профиля, фанеры или гипсокартона.

Запутанная нумерация подъездов. Еще нашему дому не повезло с нумерацией подъездов: на первом этапе номера присвоили против часовой стрелки, а в последних двух подъездах — уже по правилам, по часовой стрелке. Теперь у нас одно здание, разделенное на два дома и два почтовых адреса, а подъезды расположены так: четвертый, третий, второй, первый, пятый, шестой. Квартиры тоже пронумерованы против часовой стрелки.

А еще наш двор — это воплощение ада на земле для таксистов и курьеров. Дом напротив — № 15, наш дом — № 15а/с1, а дом, который пристроен к нашему, — № 15а/с1а. Поэтому стандартный диалог с курьером выглядит так:

• — У нас третий подъезд.
  — Я звоню, а вы не открываете!
  — У нас третий подъезд по номеру, но второй по счету, угловой.
  — Звоню, не открываете!
  — Сколько этажей в доме?
  — Семь.
  — Вы не в тот дом звоните, наш — напротив!

Нет лифта. В нашем доме когда-то были квартиры для офицеров армии, лифт им не полагался. А вот дом напротив получше, там жили семьи генералов: в нем есть лифты, а окна выходят на центральную улицу района. Мы живем на четвертом этаже и вынуждены оставлять коляски, велосипеды и самокаты в подъезде на первом этаже, что доставляет неудобства соседям. К тому же однажды один самокат украли. С лифтом такой проблемы не было бы.

Невысокое качество постройки. Сам дом, по одной из версий, строили пленные немцы, по другой — обычные срочники, поэтому качество строительства оставляет желать лучшего. В доме очень толстые стены, но если заглянуть внутрь кирпичной кладки, то там часто попадается строительный мусор. У нас была плохая шумоизоляция, потому что некоторые межквартирные стены очень тонкие. Мы наполнили их современной шумоизоляцией, и стало тише.

Старые коммуникации и электрика. Все было сделано еще при СССР, и поэтому в наши дни уже сильно износилось. В подъездах старая прогнившая проводка, скрученная в мотки, — непонятно, какие именно провода к какой квартире тянутся. В квартирах канализационные трубы, вода и батареи — со времен постройки дома. Когда мы въезжали, внешне все выглядело ужасно — спасало только советское качество материалов.

Газ в доме. Если соблюдать все правила, то газовую трубу нельзя ничем закрывать. За ней требуется уход: покраска, регулярные проверки кранов и вытяжки. А еще газ — это головная боль при перепланировке: его нельзя переносить, все работы делает только одна организация с собственной ценовой политикой и строгим подходом к безопасности. Кухню с газом нельзя уменьшить или увеличить, потому что над или под ней в квартире на другом этаже может оказаться жилое помещение, такую перепланировку не разрешат.

Отсутствие горячего водоснабжения. Газовые колонки часто ломаются из-за плохой воды и неправильной эксплуатации. К примеру, та, что изначально была установлена у нас в квартире, сгорела уже в мае, спустя два месяца после того, как мы въехали в это жилье. В итоге мы начали ремонт, переехав на время к друзьям.

А еще некоторые банки не одобряют ипотеку на квартиры, в которых установлены газовые колонки. Вероятно, потому что эти приборы увеличивают риск пожара, а может быть, банки просто не хотят связываться со старым фондом. Зато летом у нас не отключают горячую воду, поскольку ее и так нет.

У нас большой зеленый двор, интересная детская площадка и шикарная транспортная доступность. Еще у дома и квартиры есть несколько важных плюсов, которые во многом перекрывают недостатки.

Небольшое количество жильцов. В доме всего пять этажей, поэтому соседей немного, почти все они адекватные и приятные люди.

Подвал без магазинов и кафе. Во дворе почти не ходят посторонние и не паркуются чужие машины. А еще из подвала не ползут крысы и тараканы.

Тихий двор. Наш дом расположен на второй линии от улицы. Поэтому у нас тихо и не так много пыли.

Отсутствие несущих стен. Это позволяет делать любые планировки внутри квартиры, не нарушая закон.

А еще у нас высокие потолки — три метра, пять огромных окон на север и запад и очень тепло зимой — живем с открытыми форточками. А на балконе мы сделали уютный уголок для отдыха. С него открывается вид на Останкинскую телебашню.

Мы купили квартиру за 8 250 000 ₽ в 2012 году, первоначальный взнос был 4 537 500 ₽. Забрали ключи и справили новоселье 1 марта, в день нашей свадьбы, которая прошла в ближайшем загсе. Мы праздновали ее в джинсах и поло, потому что к тому моменту уже взяли ипотеку и лишних денег на торжество не было.

Ремонт вместе с мебелью и техникой обошелся нам в 2 млн рублей — это примерно четверть от стоимости квартиры.

Перепланировка была тотальная, со сносом всех стен, потолков и окон:

1. Объединили комнату с кухней, сделав из советской трешки евродвушку.
2. Сузили коридор в пользу комнат.
3. Объединили санузел и за счет этого расширили кухню.
4. Восстановили кованую решетку на балконе, сделали там деревянный пол из массива лиственницы.

Нам показалось, что объединить кухню и гостиную — отличная идея, но с этим не согласились газовщики. Поэтому от газовой плиты пришлось отказаться.

Хотя мы не затронули несущие стены, которых в квартире и не было, перепланировку нужно согласовать. Формально мы должны были сделать проект и заплатить круглую сумму за согласование, так как дом не типовой, — и только потом сделать ремонт.

При перепланировке нельзя трогать несущие стены и перемещать мокрые точки — не получится оборудовать кухню, туалет или ванную над жилыми помещениями. Все это — серьезные нарушения, и если их обнаружат, могут через суд заставить вернуть все в изначальный вид.

Спустя десять лет, когда у нас родились дети, санузел пришлось снова сделать раздельным: стало неудобно. Это произошло вполне планово в процессе проведения капитального ремонта в доме и квартире.

Ежегодно мы платим 5770 ₽ налога на имущество и 6108 ₽ за страховку от Т⁠-⁠Банка. Это страхование гражданской ответственности и внутренней отделки. Один раз им пришлось воспользоваться, когда у соседей сверху в стене прорвало трубу отопления и нас залило кипятком. Повредился натяжной потолок, декоративная крышка кухни и полка.

Я получил справку в ГБУ, представил в Т-Страхование копии договоров на установку кухни и натяжного потолка. Через пару недель на карту пришла компенсация — чуть больше 12 000 ₽.

Потолок я восстановил сам с помощью фена, недочеты закрыл потолочным плинтусом. Декоративную крышку перевернул поврежденной стороной в дальний угол, а заднюю стенку шкафа купил в «Леруа» за 400 ₽ и самостоятельно установил.

В 2022 году на квартиру уходит в среднем 8320 ₽ в месяц.

В 2021 году в нашем доме делали капитальный ремонт. Правда, из-за того, что здание строили в два этапа, для городской программы оно считается двумя разными помещениями с разными адресами, но с единым подвалом, чердаком и крышей. И раз половина дома более поздней постройки, то замена крыши над двумя подъездами не входила в программу ремонта.

Пришлось присоединиться к инициативным жителям и добиться согласования единого спектра работ по всему зданию. Как результат, нам заменили все трубы отопления внутри квартиры, а в самом доме отремонтировали подвал, чердак, крышу, все коммуникации, восстановили фасад, заменили двери в подъездах и сделали косметику внутри.

Через десять лет нас ждет замена канализации и стояков холодной воды, но, скорее всего, большинство соседей не пустят бригады в квартиры, так что мы останемся жить со старыми трубами. Это связано с тем, что соседи на собственном опыте убедились в нулевом профессионализме ремонтников от Фонда капитального ремонта.

Со своей стороны эта организация тоже принимает ответные меры. Когда рабочих не пускают в большинство квартир, фонд вообще не проводит работы в доме. Остается надеяться, что трубы в середине 20 века делали с запасом прочности.

Еще в этом году мы закрываем наш двор на четыре дома шлагбаумом, чтобы защитить его от сквозного проезда и стихийной парковки. Напротив начали возводить 30-этажные дома, а с другой стороны строят пять корпусов офисной недвижимости.

При всех минусах в целом такая застройка — это не так уж и плохо. С появлением нового жилья и бизнес-центров жизнь в районе немного оживет: появятся кафе, рестораны, фитнес.

В ближайшие десять лет в доме будет спокойно, поэтому мы не планируем уезжать, продавать или сдавать квартиру. Но наш дом стоит на второй линии и очень близко от метро, и мы опасаемся, что он может попасть под очередную волну реновации. Хотя, возможно, это не худший исход для старого фонда.